나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35201 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 211-45 네이처빌리지 105동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사본동행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, 외벽: 치장벽돌타일 붙임 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 단지형다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-844호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35201 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 211-45 네이처빌리지 105동 5층503호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 190,000,000원

* 토지면적: 29.16㎡ (약 8.82평)

* 토지지분: 29.15625㎡ (약 8.82평)

* 건물면적: 34.81㎡ (약 10.53평)

* 건물지분: 34.81㎡ (약 10.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축년도: 2017년 (건축물대장상 사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사본동행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

* 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 7월 10일자 부천시 압류 (갑7).

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부등본 상 을구 6번 주택임차권은 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박원호)

* 보증금: 246,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 23일

* 확정일자: 2022년 9월 13일

* 배당신고일자: 2024년 9월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

1.3. 상권분석

* 본건은 주택가에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능이 존재합니다.

* 직접적인 상업 밀집 지역은 아니나, 주거지 내에서 필요한 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "소사본동행정복지센터"가 인근에 위치합니다.

* 교통: 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다.

* 건물 내 설비: 위생 및 급·배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 절차 및 일반 매수인(대한민국 국민)에게는 직접적인 영향이 크지 않을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차인 현황 및 등기부등본상 주택임차권이 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 확인되어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 다만, HUG 관련 조건 변경에 대한 정확한 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축년도: 본건 "네이처빌리지" 단지는 2017년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속하나, 주변 유사 연립/다세대 주택의 건축년도는 1984년~2002년으로 다양합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치한 다세대주택으로, 2017년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 주거 환경이 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 무난한 편입니다. 권리 분석상 특이사항으로 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 명확히 확인되었으며, HUG 관련 임차권 또한 말소 예정되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 토지거래허가구역 지정 기간이 만료 예정임을 고려할 때, 소유권 이전 시 특별한 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물(2017년 준공)로 향후 관리 및 유지보수가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 소사본동 일대의 주거지 내에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터에 따르면, 주변 유사 면적(36㎡ 내외)의 연립/다세대 주택이 2025년 12월 기준 1억 6천만원에서 1억 7천 5백만원 사이에 거래되었습니다. 그러나 본건 "네이처빌리지 105동"은 2017년 신축으로, 비교 대상인 1984년 또는 2002년식 건물보다 현저히 신축입니다. 따라서 신축 연식에 따른 가치 상승을 고려할 때, 본건의 시가는 제공된 JSON 데이터의 최고가(1억 7천 5백만원)보다 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 감정가 1억 9천만원을 고려하여, 낙찰 가능한 예상 입찰가는 1억 7천 5백만원에서 1억 8천 8백만원 사이로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 유찰 횟수 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.