나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35197 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 348-21 아름채 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '원종초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내의 제3층 제302호로서, (사용승인 : 2019.08.20) 외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 치장타일마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

원종동 348-21 :제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(예능영재유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 원종동 380-1 :제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(예능영재유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35197 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 348-21 아름채 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 327,000,000원

토지면적: 43.96㎡ (약 13.30평)

건물면적: 69.44㎡ (약 21.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '원종초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위 일대는 유사한 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 양호한 편이며, 차량 출입이 용이합니다. 서측으로 약 4미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2021년 1월 22일자 서울특별시(양천구)의 압류 등기입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2019년 8월 29일

* 주택임차권: 2024년 9월 25일 말소 등기되었으며, 권리자는 박정수, 권리금액은 230,000,000원입니다. 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다. 따라서 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 압류 및 강제경매: 다수의 압류와 본 건 강제경매 개시결정 등기가 확인됩니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 경매 절차에 따라 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 상기 명시된 주택임차권의 경우 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 원종초등학교 인근에 위치하며, 주변 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 도보 거리에 대중교통 정류장이 있어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, 원종역(서해선)이 인근에 있어 대중교통 접근성이 개선될 것으로 기대됩니다.

주변에 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 오정대공원 등 녹지 공간도 인접해 있어 주거 환경이 쾌적한 편입니다.

혐오시설 관련하여, 과거 부천시는 오정구 삼정동에 위치했던 소각장이 문화재생 사업을 통해 변화된 사례가 있으나, 본건 소재지 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 현재 파악되지 않습니다. 다만, 토지이용계획상 일부 지역은 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 다수의 시내버스 노선 이용이 가능하며, 서해선 원종역이 인근에 위치합니다.

* 교육: 원종초등학교가 인근에 있으며, 원종고등학교 등 교육 시설이 위치합니다.

* 편의시설: 주택가 주변으로 마트, 병원, 상가 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 환경: 오정대공원 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지(원종동 348-21)는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 허가구역으로 지정되어 있습니다. 따라서 취득 시 관련 법규에 따른 허가를 받아야 합니다. 현재(2026년 7월 7일) 허가구역 지정 기간 내에 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 등기부등본상 임차인(박정수)의 주택임차권이 말소되었고, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 관련 서류를 재확인하여 최종적인 권리 소멸 여부를 명확히 해야 합니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가 327,000,000원에 비해 주변 시세는 이보다 낮은 수준을 형성하고 있어, 입찰 시 가격 판단에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 원종동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 생활 편의시설 및 녹지 공간이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다. 신축 건물(2019년 사용승인)이라는 점도 긍정적입니다.

권리분석상 큰 문제는 없어 보이나, 토지거래허가구역 지정 기간 내에 있다는 점은 취득 절차상 유의해야 할 부분입니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 사이의 괴리가 존재하므로, 시장 상황을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 원종초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 각종 편의시설 및 녹지 공간 접근성이 양호합니다.

* 교통: 원종역(서해선) 개통 등으로 인한 교통 여건 개선 기대감이 있습니다.

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경: 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 면적 대비 실거래가는 약 700만원 ~ 10,000,000원/평 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 건물 전용면적은 약 21.01평입니다.

* 최근 매매 사례 (2025년 12월 기준)

* 26.64㎡ (약 8.06평) - 8,000만원 (약 992만원/평)

* 31.32㎡ (약 9.48평) - 7,000만원 (약 738만원/평)

* 28.2㎡ (약 8.53평) - 9,000만원 (약 1,055만원/평)

이를 바탕으로 본건(21.01평)의 현 시세는 약 1억 6천만원 ~ 2억 1천만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 327,000,000원이나, 현재 시장 시세와 상당한 괴리가 있습니다.

토지거래허가구역이라는 특수성을 고려하고, 신축 건물이라는 점 및 권리상의 큰 문제가 없는 점을 감안할 때, 낙찰 후 재산권 행사에 제약이 없다는 전제 하에 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵지만, 시세 수준과 감정가의 차이를 고려하여 200,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권유합니다. 이는 권리 인수 부담이 없다는 가정 하에 시세보다 다소 높은 가격이며, 토지거래허가 절차 및 실제 현장 조사를 통해 더욱 정밀한 가격 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.