나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35156 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 160-5 태영홈타운 나동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "약대동행정복지센터" 서측으로 인접하여 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2002.10.21) 외벽: 드라이비트 마감. 창호: 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(약대초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 16 에 "주택임차권" 등기 설정됨. -임차보증금: 금216,000,000원 -점유개시일: 2022.06.10 별첨 "등기사항전부증명서" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35156 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 약대동 160-5 태영홈타운 나동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 216,000,000원

토지면적: 41.34㎡ (약 12.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 62.39㎡ (약 18.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2002년 10월 21일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "약대동행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

도로상태: 본건 토지는 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리: 을15 근저당권 (황성연 외 4명, 200,000,000원, 2022.12.26 접수)으로, 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 을16 주택임차권 (조민성, HUG)

* 보증금: 216,000,000원

* 전입일자: 2022년 6월 10일

* 확정일자: 2022년 5월 16일

* 배당신고일자: 2024년 4월 29일

* 본건 권리분석상 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (물건명세서 참고사항 참조)

* 따라서 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (권리분석 - 인수 보증금 합계: 0원 참조)

기타 권리: 소유권 이전, 압류 등기 등이 존재하나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하고 있어, 인근에 다세대주택, 아파트 등 주거 시설이 밀집해 있습니다.

주변으로는 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

약대동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 거래된 유사 면적/연식의 다세대주택 시세는 18,500만원 수준(금성아트빌, 2003년식, 72.2㎡)으로 확인됩니다.

본건의 감정가는 216,000,000원으로, 유사 물건 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 본건 토지는 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 상세 교육 환경은 부천교육지원청 문의가 필요합니다.

교통: 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 따라서 해당 기간 내 매매 시에는 토지거래허가를 받아야 하는 제약이 있습니다.

건축 연식: 2002년 10월에 사용승인된 건물로, 현재 약 24년차 되어 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

임차인 관련 특이사항: '대항력있는 임차인'으로 특이사항에 언급되었으나, 등기부등본상 대항력 없음 및 매각으로 소멸 예정으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 등의 언급은 복잡한 절차가 수반될 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 HUG 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동에 위치한 다세대주택으로, 주거 지역 내에서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수될 임차 보증금이 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

하지만 감정가가 최근 유사 물건의 실거래가보다 높게 책정되어 있으며, 토지거래허가구역 지정 기간 만료(2026년 8월 25일)까지 제한이 따른다는 점을 고려해야 합니다.

건축 연식이 20년 이상 되어 향후 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 산업단지 등이 위치하여 일부 지역의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

주거 지역 내 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

향후 토지거래허가구역 지정 해제 시 거래 용이성이 개선될 수 있습니다.

적절한 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 216,000,000원입니다.

최근 유사한 시기(2003년식, 72.2㎡)의 실거래가는 185,000,000원으로, 평당 약 256만원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본건(62.39㎡)의 적정 시세는 약 159,700,000원 (62.39㎡ * 2,560,000원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시세 대비 높고, 토지거래허가구역이라는 점, 건축 연식 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

또한, 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력있는 임차인' 언급은 추가적인 조사와 확인이 필요한 부분입니다.

따라서, 현재 시세와 감정가, 물건의 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 160,000,000원에서 180,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 물건의 투자가치는 낙찰가의 합리성 및 향후 시장 변화에 크게 좌우될 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 170,000,000원 (본 가격은 참고용이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 추가 조사 결과를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.