나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35199 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 367-4 남영팰리스타운 103동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 501호로서, 외벽: 외장석재 등 마감 창호: 샷시 마감. (건축물대장 사용승인일:2009.10.19)

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-424호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관 관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파 트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35199 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 367-4 남영팰리스타운 103동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 221,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 27.40㎡ (약 8.29평)

토지지분: 27.4㎡

건물면적: 62.42㎡ (약 18.88평)

건물지분: 62.42㎡

건축물 현황: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 501호 (사용승인일: 2009.10.19)

1.3. 권리관계

말소기준권리: 을9 근저당권 (2024.04.01)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (을구 순위 10번 주택임차권은 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상)

인수되는 권리: 해당 없음

총 채무 총액: 995,048,116원

1.4. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-06

확정일자: 2022-07-20

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 특이사항 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상됨.

1.5. 특이사항 및 주의사항

토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 해당)

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, '부천대학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거 및 상업 혼합 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

본건 부동산에는 여러 권리가 등기되어 있습니다. 말소기준권리인 근저당권(도화3동새마을금고, 174,000,000원)보다 선순위인 권리는 없으며, 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 을구 10번 주택임차권(주택도시보증공사, 195,000,000원)은 말소 예정이나, 주택도시보증공사로부터 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 낙찰자의 권리 인수 여부

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 조건으로 진행됩니다. 따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담이나 추가적인 보증금은 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 2026년 3월, 심곡동 92-34 서진베스트빌 (2002년 준공, 31.01㎡): 83,000,000원 (약 267.7만원/㎡)

* 2026년 3월, 심곡동 138-15 현대빌리지7차 (2000년 준공, 71.1㎡): 180,000,000원 (약 253.2만원/㎡)

* 2026년 4월, 심곡동 162-36 삼성퍼스터빌 (2001년 준공, 71.28㎡): 235,000,000원 (약 329.7만원/㎡)

4.2. 시세 평가

본건은 62.42㎡ 면적에 2009년 10월 사용승인된 비교적 신축에 속하는 다세대주택입니다. 주변 실거래가 중 유사한 면적과 비교했을 때, 삼성퍼스터빌의 경우 약 330만원/㎡의 가격이 형성되어 있으나, 건축 연도가 본건보다 오래되었습니다. 본건의 감정가는 221,000,000원으로, 이는 약 354만원/㎡에 해당합니다. 이는 최근 실거래가 중 최고가 대비 유사하거나 약간 높은 수준으로, 신축 연도를 감안할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 부천대학교 인근에 위치하여 대학가 상권의 편의시설을 이용하기 편리합니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 병원, 금융기관 등이 있어 일상생활에 필요한 대부분의 인프라를 갖추고 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근에 부천대학교가 있으며, 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다양한 교육 시설이 분포하고 있습니다. 또한, 종합병원 및 의원 등 의료 시설 이용도 용이한 편입니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역은 주로 주거용 건물과 상업 시설, 교육 시설로 이루어져 있습니다. 현재까지 확인된 정보로는 본건 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.). 이는 일정 면적 이상의 토지 거래 시 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 함을 의미합니다. 다만, 본건은 건축물 일괄매각이므로 실수요자로서의 취득이라면 허가 절차 진행에 큰 어려움은 없을 수 있으나, 투자 목적이나 외국인 취득 시에는 관련 규정 확인이 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 HUG(주택도시보증공사)와의 계약 조건이나 관련 업무 처리 방식에 대한 변경 사항이 있을 수 있음을 시사합니다. 다만, 임차인 현황에서 대항력 없는 임차인으로 분류되고 말소 동의 확약서가 제출된 점을 고려하면, 낙찰자가 직접적인 보증금 인수 부담을 가지지는 않을 것으로 판단됩니다.

6.3. 높은 채무 총액

본건의 총 채무 총액은 약 9억 9천 5백만원에 달하며, 이는 감정가액(2억 2천 1백만원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 담보 대출 등의 근저당권이 다수 설정되어 있기 때문이며, 채무 총액이 시세보다 높은 것은 경매 물건에서 흔히 나타나는 현상입니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2009년 사용승인)에 속하며 부천대학교 인근에 자리하고 있어 입지 및 생활 편의성이 양호합니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분이며, 임차인인 주택도시보증공사의 보증금 인수 부담도 없을 것으로 예상됩니다. 토지거래허가구역이라는 점은 주의해야 할 사항이지만, 일반 실수요자에게는 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 본건의 감정가는 주변 시세를 충분히 반영하고 있으며, 향후 시세 상승 잠재력 또한 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2009년 사용승인)

* 부천대학교 인근으로 대학가 상권의 배후 수요 기대

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 양호

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담 적음

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 221,000,000원이며, 최근 주변 실거래가 시세와 본건의 신축 연식(2009년)을 고려할 때, 이는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 경매 시장에서의 경쟁 상황 및 법원 진행 상황에 따라 변동 가능성이 있으나, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여 감정가의 90% 수준에서 100% 수준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 195,000,000원 ~ 221,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

가장 적정하다고 판단되는 입찰 희망가는 195,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.