나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35160 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 54-6 다소망빌 가동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 단독주택, 아파트 및 동류형의 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있으며 제반 대중 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제202호(복층형)로서, (사용승인 : 2016.05.25) 외벽 : 몰탈위 석재마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반석유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(반석유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35160 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 54-6 다소망빌 가동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 366,000,000원

* 토지면적: 44.45㎡ (약 13.45평)

* 건물면적: 33.37㎡ (약 10.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: '부천북초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 사정은 보통임. 본건 동측으로는 로폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있음.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호(복층형)로서, 사용승인은 2016년 5월 25일이며, 외벽은 몰탈위 석재마감, 내벽은 벽지 및 타일마감, 창호는 하이샷시 창호로 구성됨.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당함. 특히, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 2023년 9월 26일 접수된 경주세무서장의 압류(갑3)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 조 )

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-28

* 확정일자: 2022-03-03

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 부담해야 할 인수 보증금은 0원으로 분석됨. (단, HUG 인수조건 변경 관련 세부 사항은 추가 확인 필요)

* 인수되는 권리: 상기 임차인 현황 및 물건명세서에 따르면, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 등기부 요약: 소유권 보존 및 이전, 임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 확인됩니다. 말소기준권리인 경주세무서장의 압류(갑3)보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 부천시 원미동 주거 지역에 위치하며, 주변에 주택가와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축 연도(2016년)가 비교적 신축에 해당하여 선호도가 있을 것으로 보입니다.

* 제공된 최근 매매 정보 중 동일 건물(다소망빌, 54-6번지)의 50.82㎡ 면적 물건이 2026년 3월 23,500만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(33.37㎡, 36,600만원)와 비교 시 면적 대비 가격 차이가 상당하여, 면적별 가격 책정, 층수, 복층 구조 등 추가적인 비교 분석이 필요합니다.

* 동일 건물 거래 사례를 기준으로 평당 약 462만원의 시세를 형성한 반면, 본건 감정가는 평당 약 1,097만원 수준으로 산정되어 있어 시세 조사 시 주의가 요구됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 북동측 인근에 부천북초등학교가 소재하며, 반석유치원 등도 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주거 지역 내에 위치하여 근린생활시설 이용이 편리하며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

* 주변 환경: 제공된 정보상 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 매수 전 해당 지역의 개발 계획 및 주변 시설에 대한 면밀한 현장 조사를 권장합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 현재 날짜(2026년 7월 7일) 기준, 허가 기간 내에 해당하므로, 매수인이 허가 대상자에 해당하는 경우 거래 시 토지거래허가 취득 절차가 필요하며, 이에 대한 사전 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

* 임차인 관련: '대항력 없음'으로 분석되었으나, HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 파악됩니다. 그러나 HUG와의 계약 관계 및 말소 동의 절차의 최종 확인은 필수적입니다.

* 감정가와 실거래가 괴리: 동일 건물 내 최근 거래 사례(50.82㎡, 23,500만원)와 본건 감정가(33.37㎡, 36,600만원) 사이의 큰 시세 차이는 본건의 시장 가치 판단에 있어 중요한 고려 요인이자 리스크 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2016년에 준공된 비교적 신축 다세대주택으로, 복층형 구조라는 장점을 가지고 있습니다. 초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 권리 분석 결과, 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단되나, 토지거래허가구역 지정 기간 내 거래이며 HUG 관련 세부 확인이 필요한 점은 유의해야 합니다. 특히, 동일 건물 내 최근 거래 사례와 감정가 사이의 큰 시세 차이를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2016년 준공)로 관리 상태 및 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 복층형 구조는 일반적인 다세대주택 대비 높은 공간 활용성과 차별성을 제공합니다.

* 권리 분석상 명확한 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 깔끔합니다. (HUG 관련 최종 확인은 필요)

* 감정가 대비 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있으며, 향후 시장 상황에 따라 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 366,000,000원을 기준으로 하되, 현재 파악된 시세 정보 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정합니다.

동일 건물인 '다소망빌'의 50.82㎡ 면적 물건이 2026년 3월 23,500만원에 거래된 점과 본건의 감정가가 33.37㎡에 36,600만원으로 산정된 점은 상당한 괴리를 보입니다. 하지만 본건이 복층형이라는 점과 HUG 보증금이 330,000,000원이라는 점을 감안할 때, 감정가가 현실을 일부 반영하고 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 거래이며, HUG 인수조건 변경 관련 세부 확인이 필요한 점 등을 고려하여, 감정가 대비 75% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 274,500,000원 ~ 311,100,000원

※ 본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 추정한 것이며, 실제 낙찰가와는 차이가 있을 수 있습니다. 최종 입찰 결정 전 반드시 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 법률 자문을 받으시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.