나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35088 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 297-8 스타파크힐 1동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제3층 제303호로서 외벽 : 미장스톤 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 다세대주택 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트, 연립,다세대(2025.8.26~2026.8.25)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35088 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 297-8 스타파크힐 1동 3층303호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 244,000,000원

* 토지면적: 25.51㎡ (약 7.72평)

* 건물면적: 46.38㎡ (약 14.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

* 건축년도: 2017년

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난함.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제303호로서, 외벽은 미장스톤 등, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 샷시 창호임.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 세장형 토지로서, 다세대주택 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 25일 접수된 주택도시보증공사(강제경매) (갑4)

* 주요 권리 내역:

* 을5. 주택임차권: 윤성덕, 2023년 06월 13일 접수, 245,000,000원. (말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인한 변동 가능성 확인 필요)

* 임차인 1: N (구 NGUYEN THICHINH), 전입일자 2025년 09월 18일, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 이 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 금액 미상으로 간주하며 명도 시 추가적인 확인 및 협상이 필요합니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사(윤성덕), 전입일자 2021년 04월 30일, 보증금 245,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (을5 임차권과 동일인으로 추정, 말소 예정)

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, N 의 보증금 미상 건은 별도 확인 요망)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기 (다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨). N 의 대항력 있는 임차권은 말소기준권리보다 후순위로 판단되나, 금액 미상 및 "HUG 인수조건 변경" 특이사항으로 인해 명확한 권리 소멸 여부 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

* 주변 건물: 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

* 상업시설: 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 보통 수준임.

* 업종 분포: 주거 밀집 지역으로, 편의점, 세탁소, 식당 등 소규모 상가 위주로 분포.

5. 생활정보

* 주거 환경: 조용한 주택가에 위치하여 주거 환경은 양호한 편임.

* 교육 시설: 심곡초등학교가 인근에 소재하여 자녀 교육에 편리함.

* 편의 시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 녹지 공간: 도보 거리에 공원 등 대규모 녹지 공간에 대한 정보는 명확하지 않으나, 지역 특성상 소규모 근린공원이 있을 수 있음. (추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (N )의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있어, 명도 과정에서 법적 분쟁이나 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 허가 구역 내에서의 거래 시 관련 법규 준수가 필요합니다. (외국인 등에 대한 규제)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 사항이 명확히 파악되지 않은 경우, 잠재적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 임차인 및 HUG 관련 권리 내역이 복합적이므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거지대 특성을 고려할 때, 인근에 혐오시설이 존재할 가능성은 낮아 보이나, 현장 답사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 준공된 비교적 신축 건물로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 N 의 존재, 보증금/차임 미상, HUG 인수조건 변경, 그리고 토지거래허가구역 지정 등의 복합적인 리스크 요인이 존재하므로, 이를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다. 특히 명도 문제 해결 방안과 HUG와의 협의가 중요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 건물 (2017년)로 신축 프리미엄 기대 가능.

* 부천시 원미구 내 주거지역으로 안정적인 수요 기대.

* 감정가가 최근 거래 시세 대비 경쟁력이 있을 경우, 시세 차익 기대 가능.

* 토지거래허가구역 해제 시점(2026년 8월 25일) 이후 거래 용이성 증대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 244,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 실거래가는 3.3㎡당 약 250만원 ~ 330만원 수준으로 파악되었습니다. 본건은 46.38㎡ (약 14.03평)으로, 이를 환산 시 약 1억 1천 7백만원 ~ 1억 5천 3백만원 범위의 시세가 형성되어 있습니다.

다만, 본건은 2017년 준공으로 비교 대상 건물들(2000-2002년)보다 신축이라는 장점이 있습니다. 또한, '대항력 있는 임차인 (보증금/차임 0원, N )'의 존재, 'HUG 인수조건 변경', '토지거래허가구역' 지정이라는 잠재적 리스크가 존재합니다.

따라서, 이러한 리스크 요인들을 감안하고 신중하게 접근할 경우, 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

* 보수적 접근 (리스크 요인 고려): 130,000,000원 ~ 150,000,000원

* 공격적 접근 (리스크 해소 및 명도 가능성 높을 시): 160,000,000원 ~ 180,000,000원

입찰 전, 반드시 해당 임차인과의 명도 협상 가능성, HUG와의 조건 명확화, 그리고 토지거래허가구역 해제 시점 및 절차를 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.