나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35190 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 329-11 메종빌라트 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 소재하고, "고리울초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 학교, 행정복지센터 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호이며, 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"다세대주택"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며, "공동주택" 건부지임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 상대보호구역(고리울초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2024.2.16.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람. 인근 일대는 "나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>"에 해당하는바 소음 등 유의바람. 본건 건물(사용승인일 : 2001.7.11.)은 준공일 이후 약24년이 경과되었으며, 건물 노후화에 따른 보수 등이 필요할 수 있으므로 경매 참여, 입찰 등의 경우에 확인 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부천지원 2025타경35190 (1)

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 329-11 메종빌라트 1동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 186,000,000원

* 건축물 정보:

* 총 층수: 4층 (본건 4층)

* 사용승인일: 2001년 07월 11일

* 구조: 철근콘크리트조

* 면적:

* 토지면적: 24.81㎡ (약 7.50평)

* 건물면적: 55.17㎡ (약 16.69평)

* 토지 지분: 24.81㎡ (약 7.50평)

* 건물 지분: 55.17㎡ (약 16.69평)

* 토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 방식

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치하며, "고리울초등학교" 서측 인근입니다.

* 주변은 공동주택, 학교, 행정복지센터 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

* 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며, "공동주택" 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 북측 및 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 말소기준권리는 인천지방법원 부천지원에 등기된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경35190)입니다.

* 등기부채권 총액은 177,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 등기사항전부증명서 상 임차권등기명령(2024.2.16.)이 존재합니다.

* 임차인 현황에 주택도시보증공사(서승연)가 보증금 177,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-28, 확정일자 2021-12-30으로 기재되어 있습니다.

* 그러나 해당 임차인은 "대항력 없음"으로 명시되어 있으며, 집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(서승연)은 '말소' 처리되어 있습니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 명확히 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 말소 예정 권리

* 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매보다 후순위이거나, 말소 대상인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으며, 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

* 주거 밀집 지역으로, 공동주택 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

* 고리울초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 행정복지센터 등 공공시설 접근이 가능합니다.

* 인근에 마트, 편의점, 근린공원 등이 소재하여 생활 편의성이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한사항

* 토지거래허가구역: 외국인 등 토지거래 허가 필요 (2025.8.26.~2026.8.25. 기간). 본 보고서 작성 시점(2026년 8월)에도 해당 기간에 포함되므로, 거래 시 허가 절차를 반드시 확인해야 합니다.

* 나지구(소음대책지역 제3종구역): 공항 소음의 영향권에 해당하여 소음 발생 가능성이 있습니다.

* 항공표면(진입표면구역): 공항시설법에 따라 항공기 운항과 관련된 높이 제한 등 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역: 고리울초등학교 주변으로 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있으므로, 교육청 문의가 필요합니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 개발 및 투자 관련 규제 사항을 고려해야 합니다.

* 부천시 광역소각장 건설 계획과 관련하여 지역 주민들의 반발이 있었던 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 혐오시설의 인접성은 확인되지 않았습니다.

5.2. 건물 노후화

* 건물 사용승인일이 2001년 7월 11일로, 약 24년 경과되었습니다. 건물 노후화에 따른 구조적 문제나 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5.3. 특이사항

* "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG가 채권자로서 물건의 인수 조건에 일부 변경이 있었음을 시사하며, 정확한 내용은 추가 확인이 필요합니다.

6. 시세 분석 및 예상 입찰가

6.1. 주변 시세 분석

* 감정가: 186,000,000원

* 본건 건물면적: 55.17㎡ (약 16.7평)

* 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

* 우정하이츠나동 (361-26, 2001년 건축, 57.21㎡): 155,000,000원

* 대광빌라 (368-9, 1989년 건축, 28.34㎡): 70,000,000원

* 골든하이츠맨션 (473-3, 1998년 건축, 37.26㎡): 89,000,000원

* 분석: 본건(2001년 건축, 55.17㎡)과 가장 유사한 거래 사례는 우정하이츠나동(2001년 건축, 57.21㎡)으로, 155,000,000원에 거래되었습니다. 다른 사례들은 면적이 작거나 건축 연도가 오래되어 가격이 낮게 형성되어 있습니다. 감정가 186,000,000원은 최근 유사 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

6.2. 예상 입찰가 산정

* 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 최근 유사 거래 사례인 155,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 상태, 법적 제한사항, 노후화 등을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

* 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 고려할 때,

* 155,000,000원 * 0.85 = 약 131,750,000원

* 따라서, 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 명확한 권리관계: HUG 관련 채권으로 진행되는 강제경매로, 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 법적 부담이 없습니다.

7.2. 임차인 보증금 미인수: 인수되는 임차보증금이 없어 초기 투자 부담이 줄어듭니다.

7.3. 입지 및 건물 상태: 준공 24년차 건물로 연식은 있으나, 재건축/리모델링 등을 고려한 장기적 관점에서 접근할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 본 물건은 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택으로, 주변 학군 및 주거 환경은 보통 수준입니다.

8.2. 권리분석 상 복잡한 사항 없이 명확하며, 인수되는 권리나 임차보증금이 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8.3. 토지거래허가구역, 소음대책지역, 항공표면 구역 등 법적 제한사항과 건물 노후화는 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

8.4. 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.