나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35151 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 600-29 아펠빌리지비 101동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재감정 · 평가일 2025.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천남중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 6층 내 3층 301호로서, 외 벽 : 석재붙임 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생할주택-단지형다세대)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천남중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35151 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 600-29 아펠빌리지비 101동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 336,000,000원

토지면적: 32.30㎡ (약 9.77평)

토지지분: 32.3㎡ (약 9.77평)

건물면적: 57.17㎡ (약 17.30평)

건물지분: 57.17㎡ (약 17.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2019년 (사용승인 2020년 4월 28일)

구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천남중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 북측 및 동측으로 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (토지거래허가구역 유효기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 말소기준권리(갑8, 부천시 압류)보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부상 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 모두 말소 예정 권리입니다.

을구 순위 1번 주택임차권(채권액 306,000,000원)이 존재하나, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

임차인 현황상 윤호용, 장두진, 주택도시보증공사(차광민)가 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. (보증금 및 차임 미상 임차인이 없는 것으로 나타납니다.)

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, "특이사항" 및 "특수물건정보"에 "대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경"으로 기재되어 있어, 임차인 관련 최종적인 권리 관계는 현장 조사 및 법원 공고를 통해 재확인할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 6층 건물 중 3층에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 외벽은 석재붙임 마감되었으며, 창호는 새시입니다.

위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 시설이 갖추어져 있습니다.

주변 유사 부동산의 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 신풍맨션(A동, 2001년식, 59.66㎡): 2025년 12월, 200,000,000원 (약 3,350,000원/㎡)

* 삼현빌라103동(1995년식, 36.92㎡): 2025년 12월, 155,000,000원 (약 4,200,000원/㎡)

* 리마빌비동(2002년식, 57.23㎡): 2025년 12월, 169,000,000원 (약 2,950,000원/㎡)

상기 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(57.17㎡)의 물건(리마빌비동 57.23㎡)은 약 1억 6,900만원에 거래되었습니다.

그러나 본건의 감정가는 3억 3,600만원으로, 주변 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 이러한 가격 차이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 "부천남중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역에 속합니다.

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

부천시 지역 내에서 폐기물처리시설(소각장, 자원순환센터) 건립 관련 갈등 및 주민 반대 사례가 지속적으로 보도되고 있으나, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 존재하는지에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 높은 감정가 대비 낮은 주변 시세: 감정가는 3억 3,600만원이나, 유사 면적의 주변 시세는 1억 5,500만원 ~ 2억원 수준으로 형성되어 있어, 감정가와 시세 간 큰 괴리가 존재합니다. 이는 낙찰 후 가치 상승 여력 또는 추가적인 감정가 검토 필요성을 시사합니다.

* 임차인 관련 사항: "대항력있는임차인" 표기가 특이사항으로 기재되어 있으나, 제공된 임차인 현황 및 등기부상 말소 예정 표시로 미루어 볼 때 실제 인수 부담은 없을 가능성이 높습니다. 다만, "HUG 인수조건 변경"과 관련하여 주택도시보증공사의 역할 및 최종 처리 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치한 아펠빌리지B 내 다세대주택입니다. 2019년 건축된 비교적 신축 건물로, 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

권리 관계상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 등기상 압류 및 가압류는 모두 말소될 예정입니다. 임차인 관련 사항도 대항력 없음 및 인수 보증금 0원으로 나타나 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

그러나 가장 큰 쟁점은 감정가(3억 3,600만원)와 유사 면적의 주변 시세(1억 5,500만원 ~ 2억원) 간의 현격한 차이입니다. 이는 감정평가의 적정성 또는 향후 시장 가치 상승 가능성에 대한 추가적인 분석을 요구합니다. 토지거래허가구역 지정 기간 동안 거래 시 허가가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대: 감정가와 현재 시세 간의 큰 격차를 이용하여, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물 상태: 2019년 준공된 건물로, 노후도가 낮아 별도의 대규모 수리 없이 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* HUG 관련 리스크 해소 가능성: "HUG 인수조건 변경" 및 "인수 보증금 0원" 정보는 임차인 관련 문제가 매듭지어질 가능성이 높음을 시사하며, 이는 매수인의 부담을 줄여주는 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

입찰가 선정 시, 감정가는 3억 3,600만원이나 주변 유사 물건의 최근 매매 시세가 1억 5,500만원에서 2억원 수준임을 감안할 때, 시세 대비 높은 감정가에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

또한, 토지거래허가구역 지정 및 잠재적인 임차인 관련 이슈(이상이 없을 가능성이 높으나 확인 필요)를 고려하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 1억 8,000만원에서 적극적으로는 2억 5,000만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 추가 시세 조사 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.