나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35163 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 52-25 동삼아트빌라 바동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "부천북고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물내 제4층 제401호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, "다세대주택 및 근린생활시설"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 노폭 약 20m 및 6m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당고-교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도당중-교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북고-부천교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성가정유치원-부천교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금235,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경35163 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 원미구 도당동 52-25 동삼아트빌라 바동 4층401호 (신주소: 경기도 부천시 원미구 삼작로256번길 72, 4층 401호)

1.3. 물건종별

다세대주택

1.4. 토지면적

29. 68㎡ (약 9.0평)

1.5. 건물면적

69. 75㎡ (약 21.1평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건물구조 및 마감

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제401호. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창임.

1.10. 사용승인일

2001년 09월 03일

1.11. 감정가

205,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "부천북고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대임.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로접면

본건 건물 동측 및 북측으로 노폭 약 20m 및 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없음.

2.4. 토지형상 및 이용상태

본건 토지는 장방형에 가까운 형태이며, 현재 다세대주택 및 근린생활시설 건물이 건축되어 있는 부지로 이용중임.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(도당고, 도당중, 부천북고, 성가정유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(갑6)임.

3.2. 인수되는 권리

등기사항전부증명서 상 별도의 인수되는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (대리인: 지경미)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 22일

* 확정일자: 2022년 04월 13일

* 배당신고일자: 2024년 04월 09일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차권은 말소기준권리보다 후순위로, 경매 절차에 따라 소멸될 예정임.

3.4. 인수 보증금 합계

0원. 본 경매 절차를 통해 임차인의 보증금은 인수되지 않음.

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액은 247,620,202원임.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

본건 주변은 단독주택, 다세대주택 등 주거시설과 일부 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

4.2. 편의 및 교육시설

인근에 부천북고등학교, 도당중학교, 성가정유치원 등이 소재하여 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 5층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 생활을 영위하기에 적합함.

5.2. 건물 기본 정보

* 구조: 철근콘크리트조

* 지붕: 콘크리트평슬래브

* 외벽: 드라이비트 마감

* 창호: 샷시창

5.3. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임. 해당 기간 내 부동산을 취득하는 경우 관할 관청의 허가를 받아야 함. (보고서 작성 시점 기준으로 허가 기간 만료가 임박했거나 만료 직전일 수 있으므로, 입찰 시점의 효력 여부를 반드시 확인해야 함.)

6.2. HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 언급되어 있으나, 권리분석 상 임차인의 대항력은 없으며 보증금도 인수되지 않으므로 직접적인 부담은 없을 것으로 판단됨. 다만, HUG가 채권 회수 과정에서 특수한 조건을 가지고 있을 수 있으므로 세부 내용은 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 도당동에 위치한 다세대주택으로, 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역임. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 임차인의 주택임차권은 경매로 인해 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됨. 토지거래허가구역 지정으로 인해 취득 시 허가를 받아야 하는 점은 유의해야 할 사항임. 전반적으로 큰 권리상의 문제는 없어 보이나, 토지거래허가 관련 절차는 반드시 확인해야 함.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰자의 인수 부담이 없음.

* 주거 지역에 위치하며 학교 등 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 토지거래허가구역 지정으로 인한 잠재적 진입 장벽이 오히려 경쟁률 완화로 이어질 수 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 205,000,000원이며, 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

* 최근 매매 사례:

* 2026년 7월 15일 거래, 34.74㎡, 250,000,000원 (1988년식)

* 2026년 7월 5일 거래, 47.86㎡, 144,000,000원 (2010년식)

* 2026년 7월 3일 거래, 52.15㎡, 238,000,000원 (2014년식)

본건은 69.75㎡ 면적에 2001년식으로, 연식은 중간 수준이나 면적이 비교적 넓은 편임. 감정가(약 294만원/㎡)는 주변 거래 사례의 단위면적당 가격과 비교 시 중간 수준에 위치함.

토지거래허가구역 지정으로 인한 행정 절차 리스크를 감안하여, 감정가 수준에서 소폭 상승한 금액을 예상 입찰가 범위로 제시함.

예상 입찰가: 205,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.