나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35186 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 215-49 주은채 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상건물은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 소재하는 "소사초등학교" 남서측 인근에 위치 하며, 부근일대는 동류형의 다세대주택 등 공동주택과 일부 단독주택 등으로 형성된 공동주 택지대로 주위환경 대체로 보통시됨.

교통상황

대상건물까지 제차량 접근 가능하나 교행이 원활한 편은 아니며, 동측 인근 소사로변의 시내 버스정류장까지 도보로 약 5분이내 소요되고 지하철역(남동측 인근의 서해선 소새울역)까지 는 도보로 약 6-8분 정도 소요되는 바 전반적인 교통상황은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 제4층 제401호 단위세대로 2018년 12월 07일 사용승인되었으며, 외벽: 외장타일 및 화강석판넬 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 창호: 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임(별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비와 개별난방설비 되어있으며, 공동설비로 승강기설비, 도시가스설비, 소 방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지를 일단으로 이용중인 가로장방형의 평탄한 토지로 인접도로 및 부근지대와 대체로 등 고평탄하며, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로인 세로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 대상인 기호 1,2,3토지는 공히 제2종일반주거지역으로 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이며, 기타 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다 세대(2025.8.26.~2026.8.25.))이고 기호 3토지는 상대보호구역(소사초,소새울유치원-부천교 육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 관계인 부재로 조사하지 못하였으나 등기사항전부증명서상 주택임차권등기 되 어있음. - 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인이 불가하여 내부구조 및 이용상태 등의 확인은 건축 물대장 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의하였는바 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35186 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 215-49 주은채 4층 401호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (확인됨)

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 283,000,000원

토지면적: 34.72㎡ (약 10.50평)

토지지분: 34.71999999999999㎡ (약 10.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.00㎡ (약 17.24평)

건물지분: 57㎡ (약 17.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2018년 12월 07일

건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

토지이용계획: 제2종일반주거지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 소재하며, "소사초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 유사한 다세대주택 등 공동주택과 일부 단독주택이 혼재된 공동주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 도로 폭이 좁아 교행이 원활하지는 않습니다. 동측 인근 소사로변 시내버스정류장까지 도보 약 5분, 서해선 소새울역까지 도보 약 6-8분이 소요되어 전반적인 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 인접 도로

본건 토지는 3필지를 일단으로 이용 중인 가로장방형의 평탄한 토지입니다. 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 오정자 근저당 (2020.12.29. 접수, 533,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 여기에는 HUG의 가압류, 각 세무서 및 부천시의 압류, 그리고 HUG의 강제경매 개시 결정 등이 포함됩니다.

3.2. 인수주의 임차인 분석

현재까지 파악된 임차인 현황은 다음과 같습니다. 권리분석 상 현재 등재된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025.09.10

대항력: 없음

비고: 특이사항 발생 가능성에 대한 확인 필요

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG)

보증금: 262,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020.01.10

확정일자: 2019.12.31

배당신고일자: 2022.04.19

대항력: 없음

비고: HUG가 채권자이자 강제경매 신청인이므로, 해당 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

총 인수 보증금: 0원

3.3. 특이사항 및 법률 제한

토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래계약허가구역으로, 해당 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

상대보호구역: 기호 3 토지는 소사초등학교, 소새울유치원 인근으로 상대보호구역에 해당합니다.

가축사육제한구역, 과밀억제권역: 해당 법률에 따른 제한 사항이 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 소사본동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변 상업 시설은 주로 지역 주민들의 생활 편의를 위한 근린 상가 위주로 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설이나 복합 쇼핑몰 등은 인접 지역에 위치하며, 본건은 이러한 시설 이용이 용이한 주거지 내에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

남서측 인근에 소사초등학교가 위치하며, 소새울유치원 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

동측 인근 소사로변 버스정류장 및 서해선 소새울역을 이용한 대중교통 접근이 편리합니다. 주변에 생활 편의를 위한 기본적인 상업 시설이 분포하고 있습니다.

5.3. 주변 환경

혐오시설: 주변 지도 정보를 종합한 결과, 물건지 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 허가 기간 내(2026.08.25.까지) 매수인이 해당 구역 내 토지 취득에 관한 허가를 받아야 할 수 있습니다. (외국인 등 특정 거래 시)

6.2. 내부 확인 불가

감정평가 시 현장 방문에서 폐문 부재로 인해 내부 확인이 불가하였으며, 건축물대장 현황도면, 외부 관찰, 탐문 등에 의존하였습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 사전 확인이 필수적입니다.

6.3. HUG 관련 특이사항

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있으며, 물건명세서 상 '을구 순위 2번 주택임차권등기'가 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있다는 내용이 있으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 시 소멸된다는 단서가 있습니다. 등기부상 해당 권리는 '말소'로 표기되어 있으나, HUG가 채권자로서 복잡한 이해관계를 가질 수 있으므로 법원과의 세밀한 확인 및 HUG의 입장 확인이 매우 중요합니다.

6.4. 임차인 김 정보의 불확실성

최근 전입일자를 가진 임차인 김 의 정보(보증금/차임 0원, 대항력 없음)가 특이하며, 해당 임차인의 법적 지위 및 실제 거주 여부 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년 신축된 비교적 신축 건물에 위치한 다세대주택으로, 신축 연식 대비 감정가가 적절한 수준으로 판단됩니다. 소사초등학교와 인접하며 소새울역 접근성 등 주거 입지는 양호한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 내부 확인 불가, 그리고 HUG와 관련된 복잡한 권리 관계 및 임차인 정보의 불확실성 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 특히 HUG의 인수조건 변경 및 물건명세서 상의 주택임차권 관련 내용은 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 연식이 짧아 상품성이 우수합니다.

* 편리한 교통: 소새울역(서해선) 및 버스정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근의 안정적인 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 잠재적 가치: 복잡한 권리 관계 및 리스크 요인을 해소할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 연식 및 면적의 다세대주택 실거래가가 160,000,000원 ~ 175,000,000원 수준인 것으로 파악되었습니다. 하지만 본건은 2018년 신축 건물로, 연식 차이를 고려할 때 직접적인 비교는 어렵습니다. 감정가 283,000,000원은 신축 연식과 57㎡의 전용 면적을 고려한 시장 가치로 판단됩니다.

본건은 토지거래허가구역, 내부 확인 불가, HUG 관련 복잡한 권리관계 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 이러한 리스크를 고려하여, 현재 시점에서 예상되는 합리적인 입찰가는 감정가 대비 약 93.6% 수준인 265,000,000원으로 산정합니다.

최종 입찰가는 법원 현황, HUG 관련 진행 상황, 현장 조사 등을 통해 최종 확인 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.