나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35184 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 9-14 파인하우스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 '까치울중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 치장벽돌 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 참호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 난방설비, 승강기설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6미터, 동측으로 폭 약 4미터의 의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-208호선)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(엄지유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 9-14 파인하우스 2층 201호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 부천지원 2025타경35184 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정가는 229,000,000원입니다. 토지 면적은 27.70㎡(약 8.38평)이고, 건물 면적은 45.83㎡(약 13.86평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

본건 건물은 2019년 1월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층 201호입니다. 도로명주소는 경기도 부천시 오정구 성곡로40번길 22 (여월동)입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 '까치울중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 출입도 용이합니다.

* 도로 상태

본건은 북측으로 폭 약 6미터, 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 또한 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로에 일부 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2021년 4월 19일 접수된 김명환 근저당권(50,000,000원)입니다.

* 말소 대상 권리

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 여기에는 주택도시보증공사의 가압류(1,396,000,000원), 서초세무서장, 용산세무서장, 부천시의 압류, 그리고 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(224,000,000원) 등이 포함됩니다.

* 임차인 현황

등기부등본 상 주택임차권(을2)으로 등기된 김창현(주택도시보증공사)은 보증금 224,000,000원, 전입일자 2020년 2월 7일, 확정일자 2020년 1월 16일입니다. 등기부상 '말소'로 표기되어 있으며, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되었으나, '주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨'이라는 단서 조항이 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다. 따라서 본 임차권은 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성이 높습니다.

두 번째 임차인으로 정광웅이 있으나, 보증금 0원, 차임 0원이며, 전입 예정일이 2025년 7월 21일로 기재되어 있어 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 총평

말소기준권리 이하의 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확하고 안전한 편입니다. 다만, '대항력있는 임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부 및 물건명세서상의 정보 종합 시 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 주거 지역의 특성상 대규모 상업 시설보다는 배후 수요를 위한 소규모 상권이 주를 이룹니다.

5. 생활정보

* 교육 시설

'까치울중학교'가 북측 인근에 위치하고 있으며, '엄지유치원' 인근 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시에도 도로 접근성이 양호합니다.

* 편의 시설

근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 시 외국인 등의 토지 취득에 허가가 필요할 수 있습니다. 이는 낙찰자의 재매각 또는 활용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사(HUG)가 본 건 경매 절차 또는 낙찰 후의 조건에 관여하고 있음을 시사합니다. 인수 조건에 대한 구체적인 내용은 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 특이 임차인 (정광웅)

보증금 및 차임이 0원인 임차인이 존재하며, 전입일자가 2025년 7월 21일로 기재되어 있습니다. 일반적이지 않은 상황이므로, 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있으나, 보증금이 없어 낙찰자에게 인수되는 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 여월동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 입지 조건을 갖추고 있습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리분석상 안전한 편입니다. 특히, 주택임차권은 HUG의 말소 동의로 인해 인수 부담이 없을 것으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 면밀한 사전 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적은 물건입니다.

* 까치울중학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* HUG와의 관련 이슈가 명확히 정리될 경우, 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 229,000,000원이며, 건물 전용면적은 45.83㎡(약 13.86평)입니다. 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 주택이 평당 약 1,500만원 내외로 거래된 것으로 파악됩니다.

* 주변 시세 분석:

* 부원아트빌 (2003년식, 38.36㎡): 75,000,000원 (평당 약 646만원) - 건축 연도가 오래되어 본건과 차이 큼

* 에스디위너스빌 (2014년식, 40.66㎡): 186,000,000원 (평당 약 1,512만원) - 본건과 유사한 면적 및 건축 연도로 가장 비교 가치 높음

* 세븐캐슬 (2020년식, 52.2㎡): 270,000,000원 (평당 약 1,709만원) - 최신 건물, 면적 넓음

* 적정 시세 추정:

본 건 전용면적 13.86평에 에스디위너스빌의 평당가(1,512만원)를 적용하면 약 209,455,200원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 229,000,000원과 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

* 인수 보증금:

등기부상 임차인 김창현의 보증금 224,000,000원은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자에게 인수되지 않는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

* 예상 입찰가:

감정가는 2.29억원이며, 최근 시세는 2.1억원 내외로 추정됩니다. 권리 인수 부담이 적고, '토지거래허가구역' 지정 및 'HUG 인수조건 변경' 등의 변수가 존재함을 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로 접근할 경우, 183,200,000원 ~ 206,100,000원 범위에서 고려할 수 있습니다.

시세 및 권리 분석을 종합하여, 본건의 예상 입찰가는 약 210,000,000원 (2억 1천만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.