나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35182 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 51 홍성아트빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "부천초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서, (사용승인일 : 2003.04.02) 외 벽 : PVC사이딩 마감 등, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방시설, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 '공동주택 및 제2종근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(상대보호구역(부천초) (기타사항은부천교육지원청에문의)<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(부천초병설유)(기타사항은부천교육지원청에문의)<교육환경보호에 관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8. 26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경35182 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 약대동 51 홍성아트빌 5층501호

건물명: 홍성아트빌

동/호수: 5층 501호

건축년도: 2003년 4월 2일 사용승인

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 21.28㎡ (약 6.44평)

건물면적: 44.43㎡ (약 13.44평)

감정가: 153,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "부천초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주변 환경은 대체로 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

동측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.3. 토지 이용계획

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(부천초), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 효력이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 부천지원 2025타경35182 강제경매 개시결정 등기(2024.06.13 접수)가 말소기준권리입니다.

등기부등본상 총 채권액은 175,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 10일

확정일자: 2022년 5월 24일

배당신고일자: 2024년 6월 13일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 사항이 있으나, 등기부 요약상 주택임차권(을19)은 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 19번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 약대동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

인근 부천초등학교를 중심으로 형성된 주거 단지로, 비교적 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

부천시 전반에 걸쳐 자원순환센터 등 폐기물 처리 시설이 운영되고 있으나, 본 물건지와의 직접적인 근접성 및 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 과거 혐오시설이었던 부천아트벙커(구 삼정동 소각장)가 문화공간으로 재탄생하는 등 지역 환경 변화가 진행되고 있습니다.

5. 생활정보

주변에 부천초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설은 차량 또는 도보 이동 시 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용이 편리하여 부천 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 외국인 등의 경우 취득 시 허가가 필요합니다. (국내 거주자에게는 해당 없음)

임차인 관련: '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 등기부상 말소 예정 및 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 최종 확인이 필요합니다.

건물 노후도: 2003년 준공으로 약 20년 이상의 건물이므로, 건물 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 환경: 부천시 내 폐기물 처리 관련 시설(부천 자원순환센터 등)이 존재하므로, 장기적인 환경 영향 및 소음/악취 등에 대한 가능성을 고려할 수 있습니다. 다만, 본 물건과의 정확한 근접성 및 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 약대동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

권리분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없어 보이며, HUG와의 관계를 명확히 파악하면 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 분석 시 시세 차이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

말소 조건으로 낙찰자가 인수하는 권리 없음 (0원 인수).

2003년식 건물로, 인근 신축 건물 대비 가격 경쟁력 확보 가능.

부천초등학교 인근으로 안정적인 주거 수요 기대.

HUG 관련 복잡한 권리 관계가 정리될 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 153,000,000원

최근 유사 물건 실거래가 분석:

* 2026년 3월, 동종 건물(금성아트빌, 2003년식) 72.2㎡ 거래가 185,000,000원 (㎡당 약 256만원).

* 이를 기준 건물면적 44.43㎡에 적용 시 약 113,700,000원 수준의 시세 추정.

인수되는 채무가 없어 투자 리스크가 낮고, 감정가 대비 시세가 낮게 형성될 가능성을 고려하여, 감정가와 시세 추정치를 종합적으로 판단.

예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 140,000,000원

권장 입찰가: 130,000,000원 (본 입찰가는 예상치이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.