나이스옥션 법원경매 안산 2025타경1000 [1] 경기도 광명시 하안동 303 현대테라타워광명 2층237호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 하안동 소재 "광명우체국" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업 센터, 근린생활시설, 다가구주택, 아파트 단지, 공원, 각급학교 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건 내 제2층 제237호로서, 외벽: 복합 판넬 등 마감, 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등 제반 설비를 구 비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 근린생활시설 및 지식산업센터 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측, 남서측 및 북서측으로 노폭 약 15미터, 15미터 및 8미터 포장도로와 각각 접 함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 1 5m~20m)(2020-09-15)(보조간선도로)(접합), 상대보호구역(2013-04-22)(가림초등학교해당 교 육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22)(예원유치원해당 교육 청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호),토 지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025 -1058호)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

근린생활시설로 이용 중 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경1000 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광명시 하안동 303 현대테라타워광명 2층237호

용도: 근린상가

토지면적: 8.21㎡ (약 2.48평)

건물면적: 49.82㎡ (약 15.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 440,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 하안동 소재 "광명우체국" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 다가구주택, 아파트 단지, 공원, 각급 학교 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 현대 테라타워 광명은 광명 구도심에 위치하며, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 사업지는 수도권 서남부권의 교통 요지로, 서부간선도로, 강남순환도로, 제2경인고속도로 등이 인접해 있어 서울 주요 도심 및 강남 접근성이 우수합니다. 또한, 인근에 광명우체국사거리역(예정)이 추진되고 있으며, 지하철 1호선 독산역과 7호선 철산역 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 보입니다. (단, 등기부상 '지상권개요'는 명시되어 있으나 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.)

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 4월 24일 접수된 국민은행의 근저당권(채권액 441,600,000원)입니다. 본 건의 등기부채권 총액은 1,007,029,186원으로, 채무 총액이 감정가를 초과하는 상황입니다.

3.3. 임차인 분석

* 주식회사노블리츠 (대표 윤성태): 보증금 0원, 차임 0원, 사업개시일 2024-02-26. 대항력 없음.

* 주식회사하이시티 (대표 윤성태): 보증금 10,000,000원, 차임 1,300,000원, 사업개시일 2023-09-19. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본건은 현대테라타워 광명 건물 내 2층 237호에 위치합니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조의 지상 16층 건물이며, 본건은 제2층에 해당합니다. 본 건물은 지식산업센터와 근린생활시설, 지원시설 등으로 복합 구성되어 있습니다.

4.2. 주변 상권

현대 테라타워 광명은 가산 및 구로디지털단지와 광명역세권지구를 잇는 중심에 위치하여 다양한 기업체 및 업무 종사자 수요를 갖추고 있습니다. 반경 1km 내 약 2만 2천여 세대의 주거 수요와 하안사거리 중심상가를 중심으로 한 상권 수요가 풍부하여 상업시설 활성화가 기대됩니다. 일마레 등 일부 임대 확정된 상가가 있어 투자 수요자에게도 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 건물 자체 내에 근린생활시설 및 상업시설이 있으며, 인근에 광명우체국, 각급 학교, 공원 등이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부채권 총액이 10억 원을 초과하여 감정가 대비 매우 높은 수준이며, 이는 경매 낙찰 후에도 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 물건 상태 (정보 불일치)

제공된 주소 정보는 "2층 237호"이나, 건축물대장 JSON 정보상 해당 호실의 층은 '12층'이며, 호실명은 '1237호'로 기재되어 있습니다. 이는 실제 현황과 다를 가능성이 있으며, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 서류 검토가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역에 속하며, 상대보호구역(가림초등학교, 예원유치원), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. / 외국인 2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 제한이 있습니다. 이러한 토지이용계획 및 규제 사항은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광명시 하안동의 현대 테라타워 광명 내 근린상가 물건입니다. 교통 및 입지 조건은 우수하며, 주변 상업 및 주거 배후 수요가 풍부한 편입니다. 다만, 등기부채권 총액이 매우 높아 낙찰 후 인수할 채무 부담이 클 수 있습니다. 또한, 건축물대장 정보와 실제 주소 정보 간의 층수 및 호실 불일치 가능성이 있어 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 광명시 중심 상업 및 업무 지구에 위치하여 접근성과 배후 수요가 양호합니다.

* 지식산업센터 내 근린상가로서 꾸준한 임대 수요 기대 가능합니다.

* 일부 임대 확정 상가 존재는 투자 매력도를 높입니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 440,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 현재 공개된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 고려할 때, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점과 정보 불일치 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가 및 현재 시세, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하나, 본 보고서에서는 상세한 시장 조사 없이 특정 금액을 제시하기 어렵습니다. 다만, 보수적으로 감정가의 70%~80% 선에서 검토를 시작해볼 수 있으나, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.