나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35165 [1] 경기도 부천시 오정구 오정동 560-10 로즈하이츠빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 "덕산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(예림유치원-부천교육지 원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관 한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~ 2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35165 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 오정동 560-10 로즈하이츠빌 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

토지면적: 28.30㎡ (약 8.56평)

건물면적: 46.91㎡ (약 14.19평)

건축년도: 2002년

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

층수: 2층 (총 5층 중)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 "덕산초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 유사형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

남동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 27일자 부천시의 압류 (갑4) 입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

주택임차권 (을4, 안선희, 180,000,000원)은 등기부상 말소 예정이나, 채무자 겸 소유자(강성인)와 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 안선희 (안 ) 님은 전입일자(2022-02-21)와 확정일자(2022-01-13)를 갖추고 있으나, '대항력 없음'으로 판단됩니다.

채권자 주택도시보증공사가 신청한 강제경매 (갑5) 사건입니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 제2종일반주거지역에 위치하여 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다.

덕산초등학교 및 예림유치원이 인접해 있어 교육 관련 시설이 발달해 있습니다.

대규모 상업시설보다는 소규모 상가 및 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 덕산초등학교, 예림유치원 (상대보호구역) 인접.

교통: 버스 정류장 인근 위치, 차량 접근 용이.

편의시설: 근린생활시설 이용 가능. 주변에 오정대공원(부천시 오정구 오정동 1-3)과 같은 공공시설이 위치하고 있습니다. 검색 결과, 본건 주변에 명확하게 명시된 혐오시설은 확인되지 않았으나, 오정동 일대는 과거 소각장 등 혐오시설이 있었던 지역(현재는 부천아트벙커B39 등으로 문화공간화됨)과 관련 개발 계획이 있어, 실제 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

주거환경: 유사형 공동주택 및 단독주택이 혼재된 조용한 주거 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 토지거래허가구역에 해당합니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 입찰 전 및 낙찰 후 관련 법규에 따른 허가 절차를 반드시 확인하고 진행해야 합니다.

HUG 인수조건 변경: 경매 진행 시 HUG 관련 조건 변경이 있었으나, 주택임차권에 대한 말소 동의 확약서 제출로 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

건축 연도: 2002년식 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 오정동 소재 다세대주택으로, 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

감정가는 202,000,000원이지만, 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매 사례를 고려할 때 시세는 그보다 낮을 수 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, 인수할 보증금 부담이 없다는 점은 장점입니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점은 취득 시 반드시 고려해야 할 중요한 제한 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

부천시 오정동 지역의 주거용 부동산으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 분석상 말소될 권리가 많아 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 수 있습니다 (명도 협상 필요).

토지거래허가구역 해제 시 또는 허가 취득 후의 시세 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

인근 학교와의 근접성으로 인해 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중, 본건과 유사한 2002년 건축, 2층, 38.52㎡ 면적의 '선경맨션'이 2025년 12월 128,000,000원에 거래되었습니다 [JSON 데이터 분석].

이를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 3,322,950원/㎡ 입니다.

본건 건물 면적 46.91㎡에 적용 시, 예상 시세는 약 155,863,000원으로 산출됩니다.

감정가(202,000,000원)보다는 시장 거래가 수준에 맞춰 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

토지거래허가구역 취득 관련 비용 및 절차, 명도 비용 등을 고려하여, 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정되었습니다.

예상 입찰가: 150,000,000원

(상기 산출된 예상 시세 및 감정가, 경매 특수성을 종합적으로 고려한 금액입니다. 단, 이는 투자 의견이며 최종 입찰가는 시장 상황 및 개인의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.