나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35139 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 603-5 메이채 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '부천남중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 석재붙임, 몰타르 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형인 토지로서 현황 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 서측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천남중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(샛별유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성주초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해아유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (2025.8.26. ~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35139 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 603-5, 메이채 2층 203호

용도: 아파트

감정가: 425,000,000원

토지면적: 34.65㎡ (약 10.48평)

건물면적 (전용면적): 71.26㎡ (약 21.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 중 제2층 제203호

준공일: 2020년 12월 15일

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 소사구 송내동 '부천남중학교' 북측 인근

* 주위환경: 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등 혼재

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재, 대중교통 여건 보통

* 도로: 본건 서측으로 포장도로 접함

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑5 (2022.02.10. 압류)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 (주택임차권, 권리자: 양희정, 보증금 415,000,000원): 등기부상 말소 예정.

* 주의: 물건명세서상 '을구 순위 1번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'로 기재되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 "대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경"으로 명시되어 있어, 낙찰자의 보증금 인수 가능성이 매우 높습니다.

* 갑7, 갑8, 갑10, 갑11, 갑12 (압류/가압류): 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑13 (강제경매, 채권자: 주택도시보증공사): 현재 진행 중인 경매이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (확정된 권리는 없음)

* 잠재적 인수 부담:

* 양희정 임차인의 보증금 415,000,000원 인수 가능성.

* HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 내용에 따른 추가 변수 존재.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 업무시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 다수의 편의시설 및 상가가 분포하고 있어 생활 편의성은 양호할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육환경: 부천남중학교, 샛별유치원, 성주초등학교, 해아유치원 등 다수의 교육시설이 주변에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 인수 부담:

* '특이사항' 및 '특수물건정보'에 "대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경"으로 명시되어 있습니다.

* 등기부상 주택임차권(양희정, 보증금 415,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있으나, 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 조건부입니다.

* "대항력있는 임차인"이라는 명시는 해당 임차인이 법적으로 보호받을 수 있는 권리를 가지고 있음을 시사하며, 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금 415,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 상황이 복잡하며, 추가적인 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있음을 암시합니다.

* 해당 보증금 금액은 특정되어 있으나, 인수 여부 및 정확한 처리 절차에 대한 면밀한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

* 토지거래허가구역:

* 본건 소재지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있습니다. (유효기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

* 현재 날짜(2026년 7월 7일) 기준으로 해당 기간 내에 있으므로, 낙찰 후 관할 구청장의 토지거래허가를 반드시 받아야 합니다.

* 허가를 받지 못할 경우, 계약이 무효가 되어 입찰 보증금을 잃을 위험이 있으며, 계약 진행에 상당한 지연이 발생할 수 있습니다.

* 기타 제한사항:

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천남중학교, 샛별유치원, 성주초등학교, 해아유치원), 과밀억제권역 등 각종 법규에 따른 제한사항이 존재합니다. (이는 일반적인 규제사항으로, 직접적인 리스크보다는 고려사항입니다.)

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치한 아파트로, 2020년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 주변은 주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성은 양호한 편입니다.

* 가장 핵심적인 고려사항은 "대항력있는 임차인"의 존재 가능성과 "토지거래허가구역" 지정이라는 두 가지 중대한 리스크입니다.

* 임차인 관련 인수 부담(약 4.15억원) 및 토지거래허가 취득 여부가 본건의 실제 투자 가치를 결정하는 매우 중요한 변수가 될 것입니다.

* 해당 리스크들을 명확히 해소하고 안전하게 취득하기 위한 철저한 현장 조사, 법률 전문가 상담, 그리고 관련 기관(관할 구청 등)과의 사전 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 아파트 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요를 기반으로 합니다.

* 입지 개선 잠재력: 주변 개발 계획, 교통망 확충 등 미래 가치 상승 가능성을 파악할 필요가 있습니다.

* 핵심 리스크 해소 시 가격 메리트: 만약 임차인 문제를 원만히 해결하고 토지거래허가를 취득한다면, 시장 가치보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다.

* 현재 가장 큰 변수는 "대항력있는 임차인"과 관련된 415,000,000원의 보증금 인수 여부입니다.

* 만약 해당 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 이는 감정가 외에 추가로 부담해야 할 금액이므로, 입찰가는 이를 반드시 고려하여 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

* 또한, 토지거래허가구역 지정으로 인한 허가 취득 비용, 소요 시간, 그리고 허가 불가능성까지 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 따라서, 본건의 정확한 예상 입찰가는 임차인 관련 리스크의 확실한 해소 방안, 토지거래허가 취득 가능성 및 절차, 그리고 실제 시장 가치 등을 종합적이고 심층적으로 분석한 후에야 산정될 수 있습니다.

* 참고로, 본건의 감정가는 425,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.