나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35124 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 113-9 미림아트빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재, '역곡역' 북동측 인근에 위치하며, 주위 는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(역곡역)이 소재하는 등 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건내 3층 302호로서, 외벽 : 벽돌타일 붙임 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감. 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도 보호지구<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독, 다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35124 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 113-9 미림아트빌 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 192,000,000원

토지면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물면적: 48.24㎡ (약 14.59평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축물정보:

- 건축연도: 2008년 (2008-09-10 신축허가, 2008-12-19 사용승인)

- 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호

- 주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재, 지하철 1호선 및 경인선인 '역곡역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 일반 주거지역입니다.

차량의 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 장방형이며, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류(폭 8m 미만) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2022-11-24)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 13번 주택임차권 (박희성, 177,000,000원) - 단, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸될 가능성이 높습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (상기 말소 동의 확약서 제출에 따른 것으로 추정)

임차인 현황 (주의 요망):

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 ), 보증금 177,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-12-17, 확정 2019-11-15, 배당신고 2023-12-21, 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 ), 보증금 180,000,000원 (1차 보증금 증액분 3,000,000원 포함), 차임 0원, 전입 2019-12-17, 확정 2022-01-05, 배당신고 2023-12-21, 대항력 없음.

권리분석상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, '대항력있는 임차인', 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항이 존재하여 철저한 확인이 필요합니다. HUG 관련 임차인의 보증금 인수 여부가 불확실한 경우, 상당한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

등기부채권 총액: 1,070,000,001원

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

역곡역 역세권에 위치하여 은행, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에 위치한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스를 이용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

역곡역을 중심으로 형성된 주거 및 상업 지역에 속해 있어 생활 편의성이 높습니다.

다세대주택이 밀집해 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계 불확실성: '대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 권리분석 상 '대항력 없음' 기재 간의 모순이 존재합니다. HUG 관련 임차인의 보증금 인수 여부 및 'HUG 인수조건 변경' 내용에 대한 정확한 확인 없이는 입찰 결정이 어렵습니다. 만약 보증금을 인수하게 된다면, 총 취득 비용이 급증할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 매매 시 허가를 받아야 합니다. 경매 낙찰 후에도 관련 절차가 필요할 수 있으므로 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 역곡동 역세권에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 9,200만원입니다.

교통 및 생활 편의성은 양호하나, '대항력 있는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경' 관련 특이사항이 존재하여 권리관계 분석에 신중을 기해야 합니다. 권리분석상 인수할 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 특이사항을 반드시 재확인하여 잠재적 위험을 파악해야 합니다.

토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역곡역 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 비교적 소액으로 투자가 가능한 다세대주택 물건.

* 임차인 관련 리스크가 명확히 해소될 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 192,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 3월 기준, 실제 거래 시점은 다를 수 있음):

* 36.35㎡, 138,000,000원 (3층, 2001년 건축)

* 38.77㎡, 245,000,000원 (4층, 2014년 건축)

* 45.33㎡, 144,000,000원 (5층, 2012년 건축)

본건(48.24㎡, 3층, 2001년 건축)과 가장 유사한 거래 사례는 36.35㎡, 138,000,000원에 거래된 물건입니다. 이를 기준으로 산정하면 본건의 적정 시가는 1억 8천만원대 전후로 추정됩니다.

그러나 '대항력있는 임차인'이라는 특이사항으로 인해 인수해야 할 보증금이 존재할 가능성이 있습니다. 권리분석 상 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원'으로 기재되어 있으나, 본건의 잠재적 리스크를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 임차인 보증금 인수 부담이 없다면, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 선에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위 (임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정 시): 150,000,000원 ~ 170,000,000원

* 주의: '대항력 있는 임차인' 관련 정보와 'HUG 인수조건 변경'에 대한 철저한 조사 없이는 본 예상 입찰가는 의미가 없을 수 있습니다. 임차인 보증금 1억 8천만원 가량을 인수해야 할 경우, 총 취득 비용을 고려하여 입찰가를 훨씬 낮게 산정해야 합니다. 반드시 현장 방문 및 권리관계 확인을 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.