나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35112 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 356-9 제이비팰리스 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 부천대학교 동측 인근에 위치하고 주변은 동류형의 오피스텔, 도시형생활주택, 상업용 및 업무용 건물 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 버스정류장 및 전철 부천역이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 14층 건물임. 외벽: 석재, 페인트 등 창호: 삿시창

이용상태

오피스텔로 이용중임. * 별첨 내부구조도 참조

설비내역

위생설비, 급배수 설비, 난방 설비, 소화 설비, 주차 설비(기계식) 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택, 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 356-9 제이비팰리스 5층502호에 위치한 오피스텔입니다.

본건의 감정가는 270,000,000원입니다.

토지 면적은 10.36㎡(약 3.13평)이며, 건물 면적은 61.95㎡(약 18.74평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 경매는 부동산 강제경매로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 부천대학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 유사한 형태의 오피스텔, 도시형생활주택, 상업용 및 업무용 건물 등이 소재하고 있습니다.

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철 부천역이 있어 교통 환경이 양호합니다.

건물은 남측으로 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 6월 1일 부천시의 압류(갑9)입니다.

등기부상 을구 3번의 주택임차권(이수빈, 보증금 250,000,000원)이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 표기되어 있으며, HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항은 인수 부담이 없을 것으로 판단되나, 최종적인 권리관계 확인을 위해 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

총 등기부 채권액은 500,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 심곡동 지역은 부천역을 중심으로 한 상업 및 주거 복합 지역입니다.

부천대학교가 인근에 위치하여 젊은층 유동인구가 있으며, 다수의 오피스텔 및 상업 시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 유동인구 및 접근성이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

교통 면에서는 부천역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행 중입니다.

주변에는 부천시청, 로데오거리, CGV, 이마트, 현대백화점 등 편의시설과 문화시설이 풍부합니다.

생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

건축물 정보에 따르면 총 14층 건물에 기계식 주차시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 주체(외국인 등)나 특정 주택 유형(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)의 경우 매각 후 허가를 받아야 거래가 가능합니다. 다만, 오피스텔 용도로는 직접적인 영향이 적을 수 있으나, 매수인의 자격에 따라 변동될 수 있습니다.

제공된 정보에 '대항력있는임차인'이라고 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 표기되어 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서 제출로 인수 보증금은 없는 것으로 예상되나, 복잡한 권리관계로 인해 추가 확인이 필요한 부분입니다.

건물 내 기계식 주차시설은 이용 시 불편함이 있을 수 있습니다.

임대차 관계가 미상이라는 점은, 전입신고 상의 임차인 외 추가적인 임차인이 존재할 가능성을 시사하므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 인근의 입지 좋은 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수되는 임차 보증금이 없을 것으로 보이나, HUG 관련 복잡한 권리관계에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

감정가 270,000,000원은 현재 주변 시세를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

토지거래허가구역이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

부천역 역세권에 위치하여 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

권리상 인수 부담이 없을 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

주변 지역의 개발 계획 및 교통망 확충 시 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔은 대략 250,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다.

감정가는 270,000,000원으로, 이는 현재 시세 범위 내에 있습니다.

인수되는 보증금이 없고 권리 문제가 정리될 것으로 예상되지만, 잠재적 리스크와 경쟁 입찰 가능성을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 255,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 94.4% 수준이며, 현재 시세의 하단부와 감정가를 고려한 합리적인 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.