나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35084 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 288-4 유창팰리스14차 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상건물은 경기도 부천시 오정구 고강동에 소재하는 "수주고등학교" 남서측 인근에 위치하 며, 부근일대는 본건과 유사한 공동주택 등으로 형성된 공동주택지대로 제반 주위환경 대체 로 보통시됨.

교통상황

대상건물까지 제차량 접근 가능하며, 북동측 역곡로변의 시내버스정류장까지 도보로 약 5-7 분정도 소요되며, 남서측 근거리의 지하철 서해선 원종역까지 도보로 약 20여분 정도 소요되 는 바 제반 교통상황 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 202호 단위세대로 2020년 09월 25일 사용승인 되었으며, 외벽: 외장타일 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 창호: 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임(별지 "도면" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비와 개별난방설비 되어 있으며, 공동설비로 승강기설비 및 화재탐지설 비와 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 부근지대와 대체로 등고평탄한 가로장방형의 토지로 공동주택(다세대주택)부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장세로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 대상이 되는 토지는 제2종일반주거지역으로 소로3류(폭 8m 미만)(접합)이며, 가축 사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(수주초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>이고 기타 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단 독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 관계인 부재로 조사하지 못하였으나 등기사항전부증명서상 주택임차권등기 되 어있음. - 현장조사시 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인 은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰과 탐문 등에 의한 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

* 2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 소재하며, "수주고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 본건과 유사한 공동주택들이 형성되어 있어 공동주택 단지를 이루고 있습니다. 제반 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

* 2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 북동측 역곡로변에 위치한 시내버스정류장까지 도보로 약 5~7분 정도 소요됩니다. 또한, 남서측 근거리에는 지하철 서해선 원종역이 위치해 있어 도보로 약 20여 분 거리에 있습니다. 이러한 대중교통 접근성을 고려할 때, 제반 교통 상황은 대체로 보통 수준으로 판단됩니다.

* 2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

대상 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 특히 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

3. 권리분석

* 3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 11월 14일 접수된 제이비우리캐피탈주식회사의 가압류(채권액 17,938,193원)입니다. 이보다 늦게 등기된 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

현재 파악된 임차인은 주택도시보증공사(HUG)로, 보증금 240,000,000원에 차임은 0원입니다. 해당 임차인의 전입일자는 2021년 11월 26일이며, 확정일자는 2021년 10월 28일입니다. 배당신고일자는 2023년 12월 07일입니다. 중요하게 파악된 사항은 해당 임차인에게 대항력이 없다는 점입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

* 3.3. 기타 권리사항

등기부등본 상에 소유권 보존 및 이전 등기, 가압류, 압류, 강제경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동 내역이 확인되나, 이들 대부분은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 유일하게 을구 5번의 주택임차권등기(주택도시보증공사)가 말소 예정으로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점과 임차인 현황에서 대항력이 없다고 명시된 점으로 보아 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 4.1. 주변 시세 분석

본건은 2020년 9월 사용승인된 건물로, 전용면적 42.97㎡ (약 13평)에 해당하며, 감정가는 229,000,000원입니다. 이는 제곱미터당 약 5,329,000원의 감정가입니다. 제공된 최근 매매 정보(2025년 12월 기준)를 분석해보면 다음과 같습니다.

* 1999년 건축, 37.28㎡, 100,000,000원 (약 2,682,000원/㎡)

* 1990년 건축, 43.56㎡, 136,000,000원 (약 3,122,000원/㎡)

* 2019년 건축, 57.51㎡, 225,000,000원 (약 3,912,000원/㎡)

분석 결과, 본건의 감정가 대비 제곱미터당 단가는 비교 대상 물건들 중 가장 최신 건물(2019년 건축, 57.51㎡)의 거래 단가(약 3,912,000원/㎡)보다 높은 수준입니다. 이는 감정가가 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

* 4.2. 임대/매매 동향

부천시 오정구 고강동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다. 다세대주택의 경우, 건물의 연식, 면적, 층수, 주변 환경에 따라 가격 차이가 발생합니다. 최근 거래 사례를 볼 때, 신축에 가까운 건물일수록 높은 가격대를 형성하고 있으며, 본건과 유사한 면적의 최신 연식 건물은 제곱미터당 약 390만원에서 400만원대의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

본건은 공동주택 단지 내에 위치하며, 인근에 수주고등학교가 소재하고 있습니다. 또한, 고강초등학교, 고강중학교 등 교육 시설이 도보 가능한 거리에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 생활 편의시설로는 지역 내 상업 시설을 이용할 수 있으며, 전반적인 생활 여건은 무난한 것으로 파악됩니다.

* 5.2. 건물 정보

건축물대장상 본 건물은 2020년 9월 25일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 해당 물건은 2층 202호 전유부분입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기, 화재탐지, 도시가스 등 공동 설비도 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 토지거래허가구역

본건은 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매매 또는 소유권 이전 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 거래의 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 6.2. HUG 인수조건 변경

경매 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아, 이와 관련하여 추가적인 확인이 필요합니다. 인수 조건 변경이 소유권 이전 또는 기타 권리 관계에 미칠 영향에 대한 주의가 요구됩니다.

* 6.3. 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도면, 외부 관찰, 탐문 등을 통해 파악되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 사전 조사 결과, 주거 환경에 직접적인 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 준공)이며, 임차인 인수 부담이 전혀 없다는 점(인수 보증금 0원)이 큰 장점입니다. 또한, 교육 시설 및 교통 편의 시설 접근성이 무난한 주거 지역에 위치하고 있습니다. 그러나 제공된 시세 정보에 비추어볼 때 감정평가액이 시장가보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 토지거래허가구역 지정 기간 만료 여부 및 HUG 인수조건 변경에 대한 명확한 정보 확인이 필요하며, 내부 상태 미확인 사항에 대한 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 2020년 준공으로 비교적 신축 건물

* 양호한 주변 주거 환경 및 교육/교통 시설 접근성

9. 예상 입찰가

* 9.1. 시세 기반 예상가

제공된 2025년 기준 시세 정보에 따르면, 본건과 유사한 신축 건물의 제곱미터당 가격은 약 390만원~400만원 수준입니다. 이를 기준으로 본건(42.97㎡)의 시장가치를 산정하면 약 171,880,000원 ~ 177,880,000원 범위로 추정됩니다.

* 9.2. 입찰가 산정

본건의 감정가는 229,000,000원이나, 최근 유사 건물 거래 사례 및 면적당 단가 분석 결과 이를 상회하는 수준입니다. 따라서, 보수적인 관점에서 접근한다면 감정가 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 인수 부담이 없고 신축 건물이라는 점, 그리고 HUG의 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 190,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 경쟁 상황을 지켜보며 입찰가를 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.