나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35154 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1146-2 센트럴프라움 19층1901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 중동 소재 "신중동역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상가 등 각종 상·업무용건물이 혼재하는 중심상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제19층 제1901호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서 오피스텔 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로, 동측으로 폭 약 10미터 내외의 보행자전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호 1 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임. 2) 기호 2 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1146-2 센트럴프라움 19층1901호

3. 사건번호: 부천지원 2025타경35154 (1)

4. 종별: 오피스텔

5. 감정가: 221,000,000원

6. 토지면적: 5.25㎡ (약 1.59평)

7. 건물면적: 36.82㎡ (약 11.14평) - 전용면적

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산강제경매

10. 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

1. 위치: 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "신중동역" 남서측 인근에 위치합니다.

2. 주위환경: 오피스텔, 상가 등 다양한 상·업무용 건물이 혼재하는 중심상가지대로 형성되어 있습니다.

3. 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(신중동역)이 위치하여 교통 여건이 매우 편리합니다.

4. 도로: 본건 북측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로, 동측으로 폭 약 10미터 내외의 보행자전용도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

1. 말소기준권리: 2023년 11월 14일 접수된 인천신용보증재단의 가압류 (갑3) 입니다.

2. 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 일반적으로 강제경매 절차에 따라 인수될 권리 없이 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3. 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (주식회사엔디 외 1명)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (이선영)

* 을1: 주택임차권 (이혜인, 200,000,000원) - 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑3: 가압류 (인천신용보증재단, 20,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 가압류 (경기신용보증재단, 10,750,000원)

* 갑5: 압류 (인천세무서장)

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 205,000,000원) - 본건 경매개시결정

4. 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이혜인)

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-02-19

* 확정일자: 2022-02-21

* 배당신고일자: 2024-05-24

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금 반환 채무를 보증하고 있으며, 말소동의 확약서 제출로 인해 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

1. 지역 특성: 본건은 "신중동역" 역세권에 위치한 중심상가지대로, 오피스텔, 상가, 업무시설 등이 밀집하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

2. 주변 개발: 해당 지역은 지속적인 상업 및 업무 활동이 이루어지고 있으며, 신중동역을 중심으로 상권이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

1. 교통: 지하철 1호선 신중동역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

2. 편의시설: 주변에 상가, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있어 주거 및 업무 활동에 필요한 모든 인프라를 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 이 점은 외국인 또는 특정 목적으로 토지를 취득하려는 경우 사전에 관할 관청의 허가를 받아야 함을 의미합니다. (다만, 위 임차인 현황 및 등기부 요약상 일반적인 매수인은 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없을 것으로 판단됩니다.)

2. 임차인 관련: '대항력있는 임차인'으로 특이사항에 명시되어 있으나, 제공된 자료에 따르면 '대항력 없음'으로 확인되었고, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 임차보증금 인수 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 중심상업지역의 신중동역 역세권에 위치한 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지를 자랑합니다. 건물 구조 및 설비는 현대적인 오피스텔 기준에 부합하며, 외벽 마감 및 창호 상태 또한 양호한 것으로 평가됩니다. 감정가는 2억 2,100만원이며, 최근 유사 면적 오피스텔 매매 사례를 고려할 때 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 임차인 관련 사항은 HUG의 보증 및 말소동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금이 없는 것으로 분석되어 권리상 특별한 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간을 확인하고 관련 절차를 숙지해야 합니다.

8. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 신중동역 초역세권으로 임대수요가 꾸준하며, 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

2. 안정적인 권리관계: HUG의 보증 및 말소동의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

3. 우수한 생활 및 교통 인프라: 중심상가지역으로 상업시설, 교통망이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 모두 용이합니다.

4. 높은 층수: 19층으로 탁 트인 조망권을 확보하고 있으며, 고층 선호도를 고려할 때 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

1. 감정가: 221,000,000원

2. 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 10월 (8층, 36.82㎡): 215,000,000원

* 2026년 4월 (3층, 27.64㎡): 140,000,000원

* 2026년 4월 (7층, 27.64㎡): 156,000,000원

3. 시세 분석: 동일 면적(36.82㎡)의 8층 오피스텔이 2025년 10월 2억 1,500만원에 거래되었습니다. 본건은 19층으로 층수가 더 높아 가치 상승 여지가 있습니다. 또한, 감정가(2억 2,100만원)와 유사한 수준의 거래 사례가 있음을 고려할 때, 해당 물건의 시세는 감정가 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

4. 예상 입찰가: 218,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (HUG 인수조건 변경 및 대항력 없음 확인)

* 위에서 제시된 최근 매매 사례, 본건의 층수 이점, 감정가 등을 종합적으로 고려하여 낙찰 예상가를 산정하였습니다. 다만, 토지거래허가구역 관련 절차 및 시장 상황 변동 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.