나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35109 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 387-2 성진힐스아파트 9층903호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "송내사거리" 남동측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,상업용 및 업무용 근린생활시설,아파트,공장 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2020년 2월 5일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건중 제9층 제903호로 외벽:콘크리트위 페인팅마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

도시형생활주택(원룸)으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 공동주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

동측과 서측으로 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역),소로1류(폭 10m~12m) (접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천공고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>,중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2023카임1425(2023.04.10) 임차보증금: 217,000,000원 범 위: 건물의 전부 임대차계약일자: 2021.02.26 주민등록일자: 2021.03.05 점유개시일자: 2021.03.19 확정일자: 2021.03.08 임차권자: 윤**(940917-*******),경기도 부천시 경인로92번길 21,903호

물건 비고

도시형생활주택(원룸)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35109 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 387-2 성진힐스아파트 9층903호

용도: 도시형생활주택

건물 구조 및 사용승인: 철근콘크리트구조, 2020년 2월 5일 사용승인, 10층 건물 중 9층

감정가: 216,000,000원

토지 면적: 18.31㎡ (약 5.54평)

토지 지분: 18.307㎡ (약 5.54평)

건물 면적: 40.08㎡ (약 12.12평)

건물 지분: 40.08㎡ (약 12.12평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO로 표기된 채권자)

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "송내사거리" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 상업용 및 업무용 근린생활시설, 아파트, 공장 등이 소재하는 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 및 토지 상태: 2020년 2월 사용승인된 철근콘크리트 구조 10층 건물 중 9층에 위치합니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시입니다. 설비로는 위생, 상하수도, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 1필지의 장방형 토지로 공동주택의 건부지로 이용되고 있으며, 동측 및 서측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송내 역세권), 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 7월 28일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류 (6,879,170원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권보존 (성진건설주식회사)

* 주택임차권 (윤지영, 217,000,000원): 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정입니다.

* 소유권이전 (배현식)

* 가압류 (서울보증보험주식회사)

* 압류 (국민건강보험공단, 부천시, 구로세무서장, 남동세무서장)

* 가압류 (주식회사프라미스대부)

* 강제경매 (주택도시보증공사)

* 압류 (강서구)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 없음. (물건명세서 상 을구 순위 1번 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질적 임차인: 윤 )

* 보증금: 217,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 5일

* 확정일자: 2021년 3월 8일

* 배당신고일자: 2023년 5월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 임차권등기명령이 등재되어 있으나, 대항력이 없으며 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채권액: 245,275,916원

4. 상권분석

본건이 위치한 송내동 일대는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 및 공장 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 다양한 상업 및 주거 활동이 이루어지고 있습니다. "송내사거리" 인근의 입지적 이점을 바탕으로 기본적인 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

비교 대상: 주변의 다세대 주택 매매 정보(1995년~2002년 건축)의 거래 금액(15,500만원~20,000만원)은 본건(2020년 건축)과는 건축 연도에서 큰 차이를 보이므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건의 감정가 216,000,000원은 상대적으로 신축 건물임을 고려했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

주거 형태: 도시형생활주택(원룸)으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거에 적합합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업용 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (세부 혐오시설 정보는 외부 검색이 불가하여 확인되지 않았습니다.)

교통: 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

건물 시설: 위생, 상하수도, 승강기, 난방 설비 등이 완비되어 있으며, 2020년 준공된 신축 건물로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 권리: 임차권등기가 말소기준권리보다 후순위로 존재하지만, 대항력이 없고 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항은 매각 진행 시 변동 가능성이 있으므로 법원 공고 및 관련 서류를 면밀히 확인해야 합니다.

토지 이용 제한: 토지거래계약 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있어, 향후 외국인의 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 과밀억제권역, 상대보호구역 등 기타 제한 사항도 확인이 필요합니다.

내부 상태: 감정평가서에 거주인 부재로 내부를 정확히 파악하지 못했다는 점이 명시되어 있습니다. 따라서 현장 방문 시 내부 마감 상태, 설비 작동 여부, 누수 및 하자 발생 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 소사구에 위치한 2020년식 도시형생활주택(원룸)으로, "송내사거리" 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 비교적 신축 건물이라는 점은 큰 장점이며, 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나 말소기준권리보다 후순위이거나 HUG의 말소 동의로 인해 매각으로 모두 소멸될 것으로 분석되어 권리 인수에 따른 위험은 낮을 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없다는 점은 낙찰자에게 유리하게 작용할 것입니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 현장 확인이 제한되었던 내부 상태에 대한 추가적인 검토가 필요합니다. 전반적으로 권리 관계가 명확하고 신축이라는 장점을 고려할 때, 안정적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 노후화되지 않아 유지보수 비용이 적고 상품성이 우수합니다.

* 편리한 교통: "송내사거리" 인근으로 대중교통 이용이 편리하며 차량 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확성: 임차인의 대항력이 없고, HUG와의 협의로 권리 소멸이 예상되어 인수 부담이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 복잡하지 않습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 216,000,000원입니다. 주변의 노후된 다세대 주택 실거래가는 본건과의 직접적인 비교에 한계가 있으며, 본건은 신축 건물이라는 점에서 감정가가 적정하거나 다소 높을 가능성도 있습니다. 그러나 임차인 관련 인수 보증금(217,000,000원)이 매각으로 소멸될 것으로 예상되므로, 추가적인 인수 부담은 없습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 신축 프리미엄, 그리고 잠재적 위험 요소(내부 상태 확인 미비 등)를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.