나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35149 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 626-6 서진 그린빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '도원초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서 - 외벽 : 외장타일 붙임 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄(일부 완경사)하게 조성된 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 다세대주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2025타경35149 (1) 사건번호로 접수된 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 소사구 심곡본동 626-6 서진 그린빌 5층501호이며, 건물명은 서진 그린빌입니다.

용도는 다세대주택으로 이용 중이며, 감정평가액은 190,000,000원입니다.

토지면적은 30.25㎡ (약 9.15평)이며, 토지 지분은 30.25㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물면적은 53.49㎡ (약 16.19평)이며, 건물 지분은 53.49㎡입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사로 확인됩니다.

특이사항으로는 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보가 있습니다.

주의사항 및 특수물건정보에는 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보가 포함됩니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 상가점포 등이 혼재된 지역입니다.

도원초등학교 동측 인근에 자리하고 있으며, 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제501호이며, 외벽은 외장타일, 창호는 새시 등으로 마감되어 있습니다.

건물은 자체 지반이 대체로 평탄하거나 일부 완경사인 세장형 토지 위에 조성되어 있으며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 남측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당됩니다.

3. 권리분석

본건의 권리분석 결과, 말소기준권리인 삼성카드 가압류(2023-06-21 접수, 갑5)를 기준으로 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소 예정 권리로는 삼성카드, 현대카드, 하나카드, KB국민카드, 광주신용보증재단, 광산세무서장, 서울보증보험, 안양농업협동조합의 가압류 및 압류가 있으며, 채권 총액은 435,687,691원입니다.

또한, 주택도시보증공사의 강제경매(2025-12-01 접수, 갑13) 또한 말소될 예정입니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(김 )가 보증금 215,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-20, 확정일자 2022-05-06, 배당신고일자 2024-02-06로 확인됩니다.

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었으며, 집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을5) 또한 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

따라서, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

단, 현장 조사 시 이해관계인 협조 부재로 인해 내부 구조 확인이 불가했으므로, 입찰 시 내부 구조에 대한 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건 주변은 도원초등학교를 중심으로 주거지역과 상가점포가 혼재된 지역입니다.

최근 거래 정보에 따르면, 2026년 7월 3일, 49.91㎡의 연립주택(부천블루하임)이 275,000,000원에 직거래되었습니다.

같은 해 7월 7일에는 55.08㎡의 다세대주택(삼성빌리지)이 155,000,000원에 중개거래되었으며, 31.3㎡의 연립주택(동명빌라)은 62,500,000원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적(53.49㎡)과 유사한 면적의 다세대주택(55.08㎡)이 155,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 주변 시세는 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

건축 연도가 비교적 최근인 2022년의 연립주택 거래 가격은 275,000,000원으로, 이는 신축 또는 최신 건축 연도의 주택 가치가 높게 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 도원초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주거지와 상가점포가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통망으로는 차량 접근이 가능하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 거래 과정이나 향후 소유권 행사 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있는 가능성을 내포하고 있습니다.

현장 방문 시 내부 구조를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태는 도면이나 외부 관찰과 다를 수 있으며, 이로 인한 수리비용 발생 가능성이 있습니다.

임대 관계가 미상이나, 등기부상 대항력 있는 임차인이 없고 말소 예정되어 있어 명도 자체의 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 인수되는 보증금이 없더라도 공실 발생 가능성은 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 190,000,000원 대비 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

인근 도원초등학교의 접근성, 차량 및 대중교통 이용 편의성 등 입지 조건은 무난한 수준입니다.

주변 실거래가격을 고려할 때, 155,000,000원에 거래된 유사 면적의 다세대주택 사례를 참고할 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항과 내부 실사 불가 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

모든 후순위 권리 및 임차인의 주택임차권이 말소 예정으로, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 깨끗한 등기 상태의 물건을 취득할 수 있습니다.

대항력 없는 임차인으로 명도 후 즉시 건물 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 190,000,000원이나, 유사 면적의 최근 거래 사례(155,000,000원) 및 물건의 현황을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

내부 실사 불가 및 기타 특수 사항들을 감안하여, 현 시세 및 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

인수되는 권리가 없고 명도 부담이 없는 점을 고려하여, 170,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.