나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35127 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 126-11 효마을타운 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2025.12.06

건물감정평가요항표

건물의 구조

-

이용상태

-

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경35127 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 오정구 원종동 126-11 효마을타운 2동 2층201호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

155,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적

30. 82㎡ (약 9.32평)

1.5. 2. 건물면적

42. 43㎡ (약 12.83평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

* 주변 교통

수도권 전철 서해선 원종역이 위치하여 부천 북부권에서 비교적 번화한 지역에 속합니다. 또한, 김포국제공항, 서울 주요 지역(화곡, 영등포, 종로 등)으로 연결되는 다수의 버스 노선이 운행되어 교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설

원종사거리 일대는 각종 상권과 편의시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설

주변에 학교가 위치해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. (구체적인 학교 정보는 추가 확인 필요)

* 주변 환경

김포국제공항 인근에 위치하여 항공기 소음 피해가 있을 수 있습니다. 쓰레기 소각장 등 일부 혐오시설이 과거 또는 현재 타 지역(삼정동, 대장동 등)에서 논란이 되었거나 운영 중이나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 소유권 변동

오윤정(2003-05-22 보존) → 최종규(2004-05-13 이전) → 김용균(2021-05-31 매매 이전) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

3.1. 2. 권리 설정 및 말소 현황 (말소기준권리 명시)

말소기준권리는 2025년 12월 1일 접수된 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매개시결정(갑10)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없습니다.

주택임차권(을10)은 2024년 6월 19일 접수되었으나, 말소기준권리보다 후순위이며, 등기부상 '말소'로 표기되어 있습니다. 또한, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 정보

주택도시보증공사(권 )

3.2. 2. 보증금 및 차임

보증금: 175,000,000원, 차임: 0원

3.2. 3. 대항력 유무

임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부상 임차권도 말소 예정이므로 실질적인 대항력은 없습니다.

3.2. 4. 인수되는 보증금

0원 (물건명세서 및 권리분석상 인수되는 보증금 없음)

3.3. 기타 권리사항 (물건명세서 참고)

을구 순위 10번 주택임차권 등기는 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

본 물건이 소재한 원종동은 부천시 오정구의 중심 지역 중 하나로, 주거지역과 상업시설이 혼재되어 있습니다. 최근에는 소사대곡선(서해선) 원종역 개통으로 대중교통 접근성이 향상되었으며, 향후 원종홍대선 등 교통망 확충 계획이 있어 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 주변 상업시설

원종사거리 일대를 중심으로 다양한 소매점, 식당, 금융기관 등 생활 편의 상업시설이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 접근성

원종역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설 접근성

주변 상업시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설 접근성

인근에 초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다. (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 권리 관련 리스크

임차인 현황 및 등기부 상 '대항력 있는 임차인' 및 '선순위 임차권' 등 문구가 명시되어 있으나, 최종적으로 '대항력 없음', '임차권 말소 예정', '인수 보증금 0원'으로 정리되어 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경과 관련된 세부 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도

건축 연도가 1987년으로, 약 40년 가까이 되어 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 기타 특이사항

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 관련 사항이 언급되어 있어, HUG와의 계약 및 명도 관련 절차 진행 시 특별한 절차나 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치한 다세대주택으로, 서해선 원종역 개통과 교통망 확충 계획으로 인해 입지적 개선이 기대되는 지역에 소재하고 있습니다. 감정가는 1억 5,500만원이나, 최근 유사 지역의 다세대주택 거래 사례를 고려할 때 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 권리관계는 임차인 관련 내용이 복잡하게 기재되었으나, 최종적으로 인수 부담이 없는 것으로 정리되어 있어 명확한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 건물 노후도 및 항공기 소음 등은 고려해야 할 부분입니다. HUG와의 관련 내용은 절차 진행에 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 가격 대비 메리트

감정가(1억 5,500만원) 대비 최근 실거래가 및 주변 시세 분석 시, 낙찰 가능성이 있는 가격대에 진입 시 투자 메리트가 발생할 수 있습니다.

* 입지 강점

원종역을 중심으로 한 교통망 개선 및 원종사거리 일대의 발달된 상권은 주거 편의성을 높이며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확성

복잡하게 표기되었던 임차인 관련 권리 사항이 최종적으로 인수 부담이 없다고 정리되어 있어, 명도 후 권리상 문제는 없을 것으로 보입니다. HUG 관련 사항은 확인이 필요하지만, 절차상 특이사항으로 분류될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석 기반

제공된 최근 매매 정보를 토대로 분석한 본 건의 적정 시세는 약 1억 1,900만원 ~ 1억 3,500만원 범위로 추정됩니다. (전용면적 42.43㎡ 기준, 최근 실거래가 평당 약 730만원 ~ 1,050만원 적용)

* 권리 분석 반영

인수되는 보증금이 0원이므로, 순수 부동산 가치에 기반하여 입찰가 산정이 가능합니다.

* 권고 입찰가

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고, 향후 낙찰 가능성을 높이기 위해 본 건의 예상 입찰가를 135,000,000원으로 권고합니다. 입찰 시에는 유찰가 및 경쟁률을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.