나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35122 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 87-29 신오스카이빌 2동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재감정 · 평가일 2025.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "원미구청" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 내 2층 202호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 공동주택, 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 부천지원 2025타경35122 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 87-29 신오스카이빌 2동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원

토지 면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

건물 면적: 64.06㎡ (약 19.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "원미구청" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북측 및 동측으로 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 25일자 강순임 근저당권입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (오 )

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-14

확정일자: 2021-04-16

주택임차권 등기: 2023-05-26 (말소 대상)

특이사항: "HUG 인수조건 변경" 및 "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 정보가 있습니다. 또한, 임차인 정보에 "대항력: 없음"으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 권리가 매각으로 인해 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없음을 의미합니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 공동주택과 함께 제1종 근린생활시설 용도로도 이용 가능한 토지 이용계획을 가지고 있습니다. 이는 지역 내 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다. 직접적인 상업 밀집 지역은 아니나, 주거 수요를 지원하는 소규모 상가 등이 발달했을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 "원미구청"이 인접해 있으며, 대중교통 이용이 용이합니다.

교육시설로는 "부천북초등학교"가 인근에 위치하여 통학이 가능합니다.

일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량 이동 또는 도보로 접근 가능한 거리에 분포하고 있을 것으로 판단됩니다.

특정 혐오시설은 주변 환경 정보상 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 기간 동안 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있음을 의미하며, 향후 거래 시 확인이 필요합니다.

본건 건물은 2002년에 건축되어 연식이 약 24년이 되었습니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 원미동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 1천만원입니다. 권리분석상 인수되는 임차보증금이 없어 낙찰자가 깨끗한 권리 상태로 소유권을 이전받을 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지)을 고려해야 하며, 이 기간 이후의 거래는 허가 없이 가능할 것으로 예상됩니다. 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

깨끗한 권리관계: 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없어 명도 및 권리 정리에 용이합니다.

입지 조건: 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 수요가 뒷받침됩니다.

토지거래허가구역 해제 후 가치 상승 기대: 허가구역 지정 해제 시점 이후의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 비슷한 면적과 건축 연도의 다세대주택 매매가는 약 1억 7천 5백만원에서 2억 3천 5백만원 사이에 분포하고 있습니다. 본건의 감정가는 2억 1천만원이며, 말소되는 임차보증금(0원)을 고려하면 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

주변 유사 물건의 시세 및 본건의 특징을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 185,000,000원 내외로 제안합니다. (감정가 210,000,000원 대비 약 11.9% 할인된 가격)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.