나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35079 [1] 경기도 김포시 운양동 1436 전원마을 110동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 아파트 단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 경사지붕 17층 건물내의 제7층 제704호로서, (사용승인 : 1999.04.27) 외벽 : 세멘몰탈위 수성페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임. (별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내의 포장도로를 이용하여 외곽 공도에 3면이 접하여 진출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 운양동 1436 :도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~ 371.43m미만), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역. 2. 운양동 1438 :도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~ 371.43m미만), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(운양고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (운양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35079 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 운양동 1436 전원마을 110동 7층704호

* 용도: 아파트

* 감정가: 284,000,000원

* 토지면적: 28.57㎡ (약 8.64평)

* 건물면적: 59.48㎡ (약 17.99평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 사용승인일: 1999년 4월 27일

* 아파트명: 김포전원마을월드1단지

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 동류형 아파트 단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 전반적인 주위 여건은 무난합니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(갑10)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-18

* 확정일자: 2022-04-07

* 배당신고일자: 2024-06-04

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본상 해당 주택임차권(을13)은 말소 예정으로, 별도의 인수 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 기타 권리: 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변은 주거 지역이 형성되어 있으며, 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 운양초등학교가 인근에 위치하며, 운양고등학교 및 운양초등학교에 대한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주요시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등의 복리시설이 있으며, 인근에 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 주차: 단지 내 총 1219대 주차 가능 (지상 346대, 지하 873대)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 공항고도제한, 장애물제한표면구역, 진입표면구역<공항시설법> 등에 해당하므로 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 확인이 필요합니다. (일반적인 경매 절차에서는 매각으로 소멸되거나 면제될 수 있으나, 확인 필요)

* 'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 해당 내용이 입찰가 산정이나 낙찰 후 인수 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 김포시 운양동에 위치한 아파트로, 주변 생활 인프라 및 교통 여건이 비교적 양호합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악되며, 감정가 수준의 최근 거래 사례가 존재합니다. 다만, 공항 관련 법규의 제약 사항과 HUG 인수 조건 변경에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변 인프라가 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 284,000,000원

* 최근 매매 사례:

* 2026년 6월 11일 (5층): 288,000,000원

* 2026년 6월 12일 (16층): 280,000,000원

* 2026년 7월 15일 (13층): 245,000,000원

* 종합 분석: 감정가는 최근 최고가와 유사한 수준이며, 최저가와는 약 3,900만원의 차이가 있습니다. 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 현재 시장 상황과 경쟁 구도를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 감정가 28,400만원을 기준으로, 최근 거래가(24,500만원 ~ 28,800만원)를 고려하여 25,000만원 ~ 27,000만원 선에서 시작하여 경쟁 상황에 따라 상향 조정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.