나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53961 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 665-6 현진에버빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "안산공업고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 제5층 제502호로, (사용승인일 : 2015.12.22) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택(방2, 거실1, 주방1, 욕실1, 현관1 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 '다세대주택 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다. ②기타 : 현장조사시 이해관계인의 부재, 시건장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 건축물 현황도, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로, 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차권자 박설)로부터 2026. 5. 7.자에 '임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 안산지원 2025타경53961 (1)

1.2. 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 665-6 현진에버빌 5층502호

1.3. 용도: 다세대주택

1.4. 감정가: 156,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지: 22.92㎡ (약 6.93평)

1.5. 2. 건물 (전용면적): 44.31㎡ (약 13.40평)

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산강제경매

1.8. 채권자: 주OOOOOOO

1.9. 사용승인일: 2015년 12월 22일

2. 입지조건

2.1. 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "안산공업고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

3.2. 말소기준권리: 서민금융진흥원 가압류 (2023.10.12.)

3.3. 총 등기부채권액: 268,261,603원

3.4. 임차인 현황:

* 임차인 1: 이효철

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/확정일자: 2025-10-22

* 배당신고일자: 2026-02-02

* 대항력: 없음

* 권리분석: 소액임차인으로서 배당을 통해 우선변제권을 행사할 수 있으나, 대항력은 없습니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (임차권자 박설 승계인)

* 보증금: 147,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-28

* 확정일자: 2022-01-24

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 대항력: 없음

* 권리분석: 주택도시보증공사로부터 보증을 받은 임차인으로, 대항력은 없습니다. 2026년 5월 7일자 제출된 확약서에 따라 임대차 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 낙찰자는 해당 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

3.5. 등기부 요약:

* 소유권 관련: 소유권 보존(박점옥), 소유권 이전(구임호, 최경환) 등기 완료.

* 권리 제한: 을5 주택임차권(박설, 147,000,000원)은 말소 예정.

* 가압류/강제경매: 서민금융진흥원, 한국주택금융공사 가압류 및 주택도시보증공사 강제경매는 말소 예정. 말소기준권리는 서민금융진흥원의 가압류입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성: 본건이 위치한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 시가지경관지구에 해당합니다. 주위는 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 비교적 안정적인 상권입니다.

4.2. 건물 현황: 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택이며, 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

5.2. 교육: 안산공업고등학교가 인근에 위치합니다.

5.3. 주변 시설: 현재 검색 결과 상, 본건 인근에서 특별히 문제시될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 여부: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 법적 검토 및 실제 현황 확인이 필요합니다. '대항력 없음'으로 명시되어 있어 일반적인 경우 인수 부담은 적습니다.

6.2. 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 대기관리권역, 토지거래계약허가구역 등 일부 토지 이용 관련 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 건물 내부 확인: 현장 조사가 폐문 등으로 인해 내부를 정확히 파악하기 어려운 경우도 있으므로, 실제와 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중이며, 임차권 관련 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다. 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변 시세 대비 감정가의 적정성 및 권리관계의 최종 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. HUG 보증 관련 안정성: 임차인의 대항력이 없고 HUG로부터 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다.

8.2. 시세 대비 경쟁력: 감정가 1억 5천 6백만원 대비 최근 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석:

본건(44.31㎡)과 유사한 면적(약 13~18평)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 700만원에서 1,000만원 내외의 시세를 형성하고 있습니다.

최근 매매 사례:

* 2026년 7월 6일 거래, 53.3975㎡ (약 16.15평) - 16,600만원 (평당 약 1,027만원)

* 2026년 7월 7일 거래, 52.17㎡ (약 15.78평) - 14,000만원 (평당 약 887만원)

* 2026년 7월 2일 거래, 59.94㎡ (약 18.13평) - 12,800만원 (평당 약 706만원)

본건의 감정가는 156,000,000원으로, 이를 면적(44.31㎡)으로 환산 시 평당 약 1,164만원입니다. 이는 최근 거래된 유사 면적 대비 다소 높은 수준으로 평가됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정:

최근 매매 사례의 평당 가격을 고려하여 본건의 적정 시세를 산정하면 약 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 수준으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되며, 감정가(156,000,000원)와 최근 시세 범위를 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 약 1억 3천 5백만원에서 1억 4천 5백만원 사이를 적정 수준으로 예상합니다.

최종 예상 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.