나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35073 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2025.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 '고촌역' 북서측에 위치한 미리내고촌 제6층 제60 3호로서 부근은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '고촌역'이 소재하여 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층건 내 6층 603호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2021.09.03) 외 벽 : 석재마감 등 창 호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 북측으로 약 8 m 도로, 서측으로 약 4 m 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 중심지미관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소3-20)(접합), 가축사육 제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법> , 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07 -26)(철도과 )<철도안전법>, 토지구획정리사업지구(도시개발공사 확인 요망)<토지구획정리사 업법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구 역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며 자세 한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35073 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

건축물 사용승인일: 2021년 09월 03일

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.10㎡ (약 1.24평)

토지지분: 4.1039㎡ (약 1.24평)

건물면적: 26.08㎡ (약 7.89평)

건물지분: 26.08㎡ (약 7.89평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 '고촌역' 북서측에 위치하며, 인근은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 김포 골드라인 '고촌역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 물건 필지 북측으로는 약 8m 도로, 서측으로는 약 4m 보행자전용도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 고도지구, 중심지미관지구, 소로3류, 특수도로(보행자전용도로)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공항시설법에 따른 수평표면구역 및 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 토지구획정리사업지구, 하수처리구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2023년 02월 07일자 강서세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 채권 총액은 228,000,000원입니다.

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김장환)

* 보증금: 228,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 03월 31일

* 확정일자: 2022년 03월 02일

* 배당신고일자: 2023년 12월 08일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

3.3. 권리분석 요약

임차인 김장환 씨는 대항력이 없으며, 보증금 228,000,000원은 경매 절차를 통해 배당받거나 채권자에 의해 인수될 것으로 보입니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금은 0원입니다. 이는 물건 낙찰 시 임차인 관련 명도를 진행할 필요가 없음을 시사합니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 '고촌역' 역세권에 위치하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 주변에 공동주택 단지들이 있어 배후 수요는 양호한 편입니다.

4.2. 상권 특징

김포시 고촌읍은 서울과의 접근성이 용이하며, 다양한 개발 계획으로 인해 지속적인 상권 발전 가능성이 있습니다. 다만, 인근 경쟁 오피스텔 및 상가 현황에 대한 상세 분석은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 김포 골드라인 '고촌역' 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑, 식사 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (주변 편의시설 정보는 외부 검색 결과에 포함되지 않았습니다.)

5.2. 주거 환경

2021년 9월에 사용승인된 비교적 신축인 '미리내고촌' 오피스텔 건물 내 위치하며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 고도지구, 공항시설법에 따른 수평표면구역 및 장애물제한표면구역 지정으로 인해 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 철도보호지구 지정으로 인한 관련 법규 준수 의무가 있습니다.

* 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있으나, 이는 일반적인 경매 낙찰자에게 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있습니다.

6.2. 건축물 용도

건축물대장상 주 용도는 '업무시설'이며, '제1종근린생활시설'도 포함되어 있어, 순수 오피스텔 외 복합 용도로 사용될 수 있습니다.

6.3. 기타사항

'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용을 명확히 확인하여 향후 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 사전에 차단해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 고촌읍 고촌역 인근에 위치한 신축급 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮으며, 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다. 권리분석상 인수되는 권리 없이 낙찰자가 모든 권리를 승계하는 구조이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포 골드라인 '고촌역' 도보 이용 가능 거리로, 서울 접근성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 최신 트렌드를 반영한 시설을 갖추고 있습니다.

* 개발 호재: 김포 지역의 지속적인 개발 계획과 수도권 광역 교통망 개선으로 미래 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

현 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 유사 물건의 최근 실거래가 및 매물 시세, 주변 개발 계획, 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 분석해야 가능합니다. 제공된 정보와 검색 결과만으로는 상세한 시세 분석이 제한적입니다.

* 감정가: 210,000,000원

* 인수 보증금: 0원

주변 오피스텔 시세 자료를 볼 때, 고촌역 인근 '고촌역 루체비스타' 오피스텔의 경우 2021년 분양가 기준으로 전용 58.27㎡(약 17.6평) 중층이 4억 5,700만원에 책정된 사례가 있습니다. 또한, '고촌행정타운 한양수자인' 아파트의 경우 2026년 7월 기준 166.05㎡(약 50평) 공급 면적 매물이 5억 5,000만원에 나와 있으며, KB 시세 평균가는 5억 6,000만원입니다. 본건의 전용 면적(26.08㎡, 약 7.89평)은 비교적 소형 오피스텔에 해당합니다.

일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 입찰가가 결정됩니다. 따라서, 본 건의 감정가 2억 1천만원을 기준으로, 주변 소형 오피스텔의 매매 시세 동향을 면밀히 파악하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 검색된 정보 중 김포시 고촌읍 인근의 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 공장 밀집 지역 등)에 대한 구체적인 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 과거 고촌면에 혐오시설이 이전된 사례에 대한 민원 제기가 있었던 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.