나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35076 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌역" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 고촌역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 제7층 제703호로서, 외벽 : 석재붙임 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2021-09-03)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 35미터내외, 북동측으로 폭 약 8미터내외 포장도로와 각각 접하며, 북서측으로 폭 약 4미터내외의 인도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 중심지미관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소3-20)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 토지구획정리사업지구(도시개발공사 확인 요망)<토지구획정리사업법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) <추가기재> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부천지원 2025타경35076 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 7층703호

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

* 건물 사용승인일자: 2021년 09월 03일

* 건물 총 층수: 14층 중 7층

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 4.10㎡ (약 1.24평)

* 토지 지분: 4.1039㎡ (약 1.24평)

* 건물면적: 26.08㎡ (약 7.89평)

* 건물 지분: 26.08㎡ (약 7.89평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

* 감정가: 211,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하며, 수도권 전철 김포골드라인 고촌역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 고촌역은 김포공항역까지 1정거장 거리에 있어 서울 접근성이 우수합니다.

2.3. 도로상태

* 본건 남서측으로 폭 약 35미터 내외, 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 북서측으로는 폭 약 4미터 내외의 인도와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역: 도시지역, 일반상업지역, 중심지미관지구, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만)

* 기타 용도지역: 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로), 특수도로(보행자전용도로)

* 제한구역: 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)

* 특수사항: 공항고도제한, 철도보호지구, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 제한사항이 존재하므로, 관련 부서에 반드시 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (주성원)

* 보증금: 228,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 03월 28일

* 확정일자: 2022년 03월 02일

* 배당신고일자: 2023년 11월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항으로, 대항력이 없는 임차인입니다.

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 압류 (강서세무서장, 2023.02.07 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기 (주성원, 228,000,000원) (단, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

* 등기부채권 총액: 228,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 신청 채권액)

3.3. 물건명세서 참고사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기 (주택도시보증공사 말소 동의 확약서 제출)

* 작성일: 2026년 06월 08일

4. 상권분석

* 본건은 고촌역을 중심으로 형성된 상업지역에 위치하고 있어, 배후의 공동주택 단지와 인근의 업무시설, 근린생활시설 종사자들을 대상으로 한 상권이 발달해 있습니다.

* 인근에 업무시설 및 제1종 근린생활시설 부지로 이용 중인 것으로 보아, 다양한 업종의 상가 및 오피스텔이 밀집한 지역으로 판단됩니다.

* 유튜브 검색 결과, 고촌역 역세권에는 다양한 오피스텔 및 주거용 오피스텔이 공급되어 있으며, 풀옵션 빌트인 가전 등을 갖춘 신축 오피스텔 단지들이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 김포골드라인 고촌역 초역세권으로 김포공항, 인천 등 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 편의시설 및 근린생활시설이 소재할 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보는 추가 확인 필요)

* 주거환경: 본건은 2021년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 내부 시설이 비교적 최신식일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 명시되어 있어, 관련 절차 및 추가 부담 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 고도지구, 철도보호지구, 성장관리권역 등 다수의 지역지구 지정으로 인해 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인의 대항력 부재: 임차인 주성원(HUG)은 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, HUG의 말소동의 확약서 제출 등 복잡한 권리관계가 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 현 시세 확인 필요: 제공된 감정가는 2025타경35076 사건 기준이며, 현재 시점에서의 정확한 시세 파악 및 시세 변동 추이를 면밀히 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 고촌역 역세권에 위치한 비교적 신축급 오피스텔로, 교통 편의성이 우수하고 주변 상업 및 업무시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. HUG 인수조건 변경과 관련된 특이사항이 존재하나, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 다수의 지역지구 제한사항이 존재하므로 입찰 전 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 고촌역 초역세권 입지: 김포골드라인을 이용한 서울 접근성이 뛰어나 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어 상품성이 높습니다.

* HUG 관련 복잡한 권리관계 정리: 대항력 없는 임차인 및 HUG의 말소동의 확약서로 인해 명확한 권리 정리가 가능한 상황입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 211,000,000원

* 현재 시세 분석:

* 제공된 정보에 따르면, 김포시 고촌읍 신곡리 일대의 오피스텔 시세는 2026년 5월 기준 전세가 약 1.55억 수준으로 언급되나, 이는 전체 단지 시세 추이이며 개별 매물의 실거래가 정보는 부족한 상황입니다.

* 유사한 규모(26㎡ 내외)의 오피스텔 매물에 대한 구체적인 매매 실거래가 정보는 제한적입니다.

* 그러나 인근 단지들이 역세권에 위치하며 신축급 오피스텔임을 감안할 때, 현재 시점의 정확한 시장 가격을 파악하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건의 감정가는 211,000,000원입니다.

* 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 현재 시점에서의 정확한 매매 시세 파악이 어려운 상황이나, 유사한 입지의 신축 오피스텔임을 감안할 때, 감정가를 기준으로 시세와의 차이, 물건의 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 따라서, 초기 단계에서는 감정가 수준인 211,000,000원 내외에서 시세 조사를 더욱 심화하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

(주의: 상기 정보는 제공된 자료를 바탕으로 분석되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리, 시세 분석이 필수적입니다. 부동산 투자는 관련 법규 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로 신중한 판단이 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.