나이스옥션 법원경매 안산 2025타경997 [1] 경기도 시흥시 배곧동 294-1 골드테크노밸리 7층723호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧한울초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 9층 내 7층 723호로 외벽 : 석재 붙임 마감 등. 내벽 : 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시임.

이용상태

지식산업센터로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생, 소방설비, 승강기, 지하 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측, 북동측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있으며, 남서측으로는 보행자 전용도로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지식산업센터 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경997 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 배곧동 294-1 골드테크노밸리 7층723호 (신주소: 경기도 시흥시 서울대학로 77)

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 227,000,000원

* 토지면적: 19.06㎡ (약 5.77평)

* 토지지분: 19.06236㎡ (약 5.77평)

* 건물면적: 70.80㎡ (약 21.42평)

* 건물지분: 70.8㎡ (약 21.42평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO (등기부상 국민은행으로 추정)

* 주요사항: 지식산업센터임.

* 건축물 용도: 공장 (현황 지식산업센터로 이용 중)

* 준공일: 2021년 4월 12일 (건축 허가), 2023년 7월 6일 (사용 승인)

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 시흥시 배곧동에 소재하며, '배곧한울초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변으로는 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 정류장과의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 양호합니다.

* 도로 상태: 본건 건물 북서측, 북동측, 남동측으로 포장도로가 접해 있으며, 남서측으로는 보행자 전용도로가 소재합니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로2류, 소로1류, 중로1류의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 거래 한정)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (국민은행, 2023.08.24. 접수, 채권액 254,400,000원)

* 소멸 대상 권리:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (강순옥)

* 을1 근저당권 (국민은행)

* 갑3 임의경매 (국민은행)

* 갑4 압류 (금천세무서장)

* 매각으로 인해 상기 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2024.11.26.

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 임대 관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. 실제 명도 과정에서 임대차 관계 및 보증금 반환 관련 이슈가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 추가 확인 및 대비가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 경기도 시흥시 배곧 신도시 내에 위치하며, 계획적인 도시 개발로 상업 및 업무 기능이 강화되고 있는 지역입니다.

* 주변 시설: 인근에 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 상업시설, 그리고 본건과 같은 지식산업센터가 밀집해 있어, 배후 수요 및 잠재 고객 확보에 유리한 환경입니다.

* 업종 집중도: 지식산업센터로서 IT, 연구, 제조, 서비스 등 다양한 업종의 사업장이 입주 가능하며, 관련 기업 집적 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 접근성: 주요 도로망과의 연결성이 좋고 대중교통 이용이 편리하여, 직원 및 방문객의 접근성이 우수합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사, 은행 등 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '배곧한울초등학교'가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 배곧 신도시 내 다양한 주거 시설(아파트, 오피스텔)이 있어, 근무자들의 주거 해결이 용이합니다.

* 주차 시설: 건물 내 지하 주차장이 마련되어 있어 자가용 이용자의 편의를 높였습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지식산업센터 시장 변동성: 특정 지역의 지식산업센터 공급 과잉이나 경기 변동에 따라 공실률 증가 또는 임대료 하락 가능성이 있습니다.

* 임대차 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* 건물 관리 이슈: 집합건물 특성상 장기수선충당금, 관리비 체납, 하자 보수 등 건물 관리와 관련된 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등의 지정은 수도권 개발 제한과 관련된 것으로, 향후 정책 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 감정평가 시점: 감정평가 시점 이후 부동산 시장 변동에 따라 실제 가치와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 배곧동의 주요 상업 및 업무 지구에 위치한 지식산업센터로서, 비교적 최근에 건축된 건물(2021년 건축 허가, 2023년 사용 승인)이라는 장점이 있습니다.

* 주변 주거 시설 및 교통망과의 연계성이 좋아 입지 조건이 양호하며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 투자 가치는 지식산업센터 시장 동향, 공실률, 임대 시세 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 준공된 지 얼마 되지 않아 최신 설비와 좋은 관리 상태를 기대할 수 있습니다.

* 배곧 신도시의 성장 잠재력: 계획된 도시 개발로 인한 지속적인 인구 유입 및 상업/업무 기능 강화가 예상됩니다.

* 권리관계의 투명성: 모든 권리가 소멸되므로, 복잡한 권리관계로 인한 위험 부담이 적습니다.

* 다양한 활용 가능성: 지식산업센터는 IT, 연구, 제조, 서비스 등 폭넓은 업종의 사업장이 입주할 수 있어, 임대 수익 창출 기회가 다양합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 227,000,000원입니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

* 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 임대 수익률, 명도 예상 비용, 취득세, 중개 수수료 등 부대 비용, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 일반적으로 감정가의 80%~100% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 경우가 많으나, 본건의 경우 충분한 시장 조사를 통해 최적의 입찰가를 산출하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.