나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53933 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1308-5 한샘빌리지 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 사동 소재 '사동행정복지센터' 남서측 직선거리 약150미터 지점에 위치하는 '한샘빌리지' 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택들이 밀집 하여 소재하는 주거지대로서 북측 및 남측 인근에 야산이 위치함.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약800미터 지점에 사리역(수인분당선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 1층 102호로서 외벽 : 드라이비트, 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실겸주방, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

사동 1308-5 :도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53933 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1308-5 한샘빌리지 1층102호

건물구분: 다세대주택

감정평가액: 122,000,000원

토지면적: 28.70㎡ (약 8.68평)

건물면적(전용면적): 59.52㎡ (약 17.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 건물 상세 정보

건축물대장상 정보에 따르면, 해당 건물은 철근콘크리트구조의 평슬래브지붕 4층 건물입니다. 본건은 그 중 1층 102호에 해당하며, 2002년 4월 12일 사용승인을 받았습니다. 건물의 외벽은 드라이비트 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시 등으로 마감되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

해당 물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '사동행정복지센터'에서 남서측으로 직선거리 약 150미터 지점에 위치한 '한샘빌리지' 내에 소재합니다. 주변 일대는 주로 유사 규모의 다세대주택들이 밀집한 주거지역을 이루고 있으며, 북측 및 남측 인근에는 야산이 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 용이한 편이며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 남동측 직선거리 약 800미터 지점에는 사리역(수인분당선)이 위치하고 있어 역세권 접근성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본건의 말소기준권리는 2025년 5월 15일 접수된 이계섭의 가압류(갑10)입니다. 낙찰자가 인수하는 권리는 없으며, 등기부상의 권리들은 말소기준권리 이후에 설정되었거나 말소될 예정입니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 특별한 언급이 없는 것으로 보아 낙찰 후 인수할 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 내역은 정혜인(2006.11.08), 장국진(2007.02.26), 안산개발자산관리주식회사(2016.06.10) 순입니다. 이후 이계섭의 가압류(2025.05.15, 110,000,000원)가 말소기준권리이며, 같은 채권자의 강제경매(2025.12.01) 및 동안산세무서장의 압류(2026.06.22)가 설정되었으나 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 및 지역 특성

해당 물건은 '사동행정복지센터' 남서측 인근의 다세대주택 밀집 주거지역에 위치합니다. 역세권(사리역) 접근성과 행정복지센터 인근이라는 점은 생활 편의성 및 지역 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

'사동행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 북측 및 남측 인근에 야산이 위치하고 있어 일부 자연환경 접근성이 있을 수 있습니다.

5.2. 토지이용계획

토지(사동 1308-5)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 보증금 수준은 어떠한지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, '미상' 표기는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역

외국인 등 특정 대상자는 토지거래허가를 받아야 합니다. 일반적인 내국인 거래 시에는 큰 영향이 없을 수 있으나, 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 122,000,000원입니다. 사동행정복지센터 인근에 위치하며 사리역(수인분당선) 접근성이 양호한 주거지입니다. 권리관계는 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 기재된 점은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 명확성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 안전한 권리 분석이 가능합니다.

8.2. 안정적인 주거 입지

다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 예상되며, 행정복지센터 및 역세권 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(약 18평), 1층, 2001년식 건물의 최근 매매 사례로 2026년 7월 1일에 105,000,000원에 거래된 '삼성빌리지' 물건이 있습니다. 본건은 2002년 4월 12일 사용승인을 받은 건물로, 면적(59.52㎡) 또한 유사한 수준입니다.

본건의 감정가는 122,000,000원으로, 유사 사례의 최근 실거래가(105,000,000원)보다 높은 편입니다. 1층이라는 점, 임대차 관계 미상이라는 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가보다는 최근 실거래가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 입찰가 제안

실거래 사례(105,000,000원)를 기준으로, 시장 상황 및 본건의 가치를 고려하여 112,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 감정가의 약 92% ~ 94% 수준으로, 안전마진 확보와 수익률 제고를 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.