나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43093 [1] 경기도 평택시 이충동 434-6 삼성아트빌6차 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비단길 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 이충동 소재 "서정리 초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 다세대주택 중 5층 502호로서 외벽 : 석재 붙임 및 드라이비트 마감등. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 및 주차장등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측의 왕복 2차선의 도로로 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(서정리초교)<교육환경보호에관한법률>,비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역해발56m-140m미만협의업무위탁2016.9.9)<군사기지및군사시설보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25.국토부공고제2025-1058호,외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 제시외건물 : ㉠ 샷시조 판넬지붕 약 4.95㎡(베란다)

물건 비고

1. 제시외 건물 포함 2. 주택도시보증공사(양도전:임차인 박채성)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경43093 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 이충동 434-6 삼성아트빌6차 5층502호

* 용도: 공동주택 (다세대주택)

* 감정가: 211,500,000원

* 토지면적: 36.25㎡ (약 10.97평)

* 건물면적: 56.48㎡ (약 17.09평) (전용면적 기준, 제시외 건물 4.95㎡ 별도)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 준공연도: 2013년 (2012년 건축 허가)

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 평택시 이충동 소재 "서정리 초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 북서측으로 왕복 2차선 도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서정리초교), 비행안전제6구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 별도 보고된 내용은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리는 2025년 11월 27일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을7)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 임차인: 박 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021년 12월 01일

* 배당신고일자: 2023년 12월 08일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG(주택도시보증공사)로부터 제출된 확약서에 따라, 임차인은 보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다고 하였습니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 권리관계 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이나 기타 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설과 편의시설이 분포합니다.

* 최근 주변 지역(이충동, 유사 연식 다세대주택) 실거래 사례 분석 결과:

* 2025년 10월 거래: 전용면적 60㎡, 1층, 15,000만원

* 2025년 2월 거래: 전용면적 49.75㎡, 4층, 14,000만원

* 2025년 12월 거래: 전용면적 60㎡, 3층, 13,500만원

* 위 사례들은 2002년 준공된 '상아맨션'의 거래이며, 본건 '삼성아트빌6차'는 2013년 준공으로 약 10년 가량 신축입니다.

* 따라서 신축 연식에 따른 가치 상승분을 고려하면, 비교 대상 시세보다 높은 가격 형성이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 본건 동측 인근에 서정리 초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 도로망을 통해 시내외 접근성이 양호합니다.

* 편의: 단지 주변에 근린생활시설 및 공원이 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 5층 다세대주택 중 5층에 위치하며, 샷시 창호를 사용하고 있습니다.

* 설비: 위생, 급배수, 난방 설비 및 주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 임차권 확약서 관련: 임차인이 대항력을 포기하였으나, HUG가 약속대로 임차권 말소에 협조하지 않을 경우, 이론적으로 임차권이 인수될 가능성을 배제할 수는 없습니다. (다만, 경매 주체인 HUG의 강제 경매이므로 이러한 경우는 매우 드물 것으로 예상됩니다.)

* 제시외 건물: 약 4.95㎡의 베란다(샷시조 판넬지붕)가 매각에 포함됩니다. 일반적으로 별도의 철거 부담 없이 현 상태로 이용 가능한 부분입니다.

* 제한구역: 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 외국인이 주택 취득 시 토지거래허가를 받아야 하는 지역에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 평택시 이충동 소재의 신축(2013년 준공) 다세대주택으로, 서정리 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 우수합니다.

* 권리 분석 결과, 인수되는 보증금이나 부담되는 권리가 없어 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 주변 시세 대비 신축 연식의 장점을 고려하면, 적정 수준의 투자 가치를 지니고 있습니다.

* 제한구역 지정 등 일부 리스크 요인이 있으나, 일반적인 주거용 이용 및 거래에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 보증금 인수 부담 제로.

* 양호한 주거 환경: 초등학교 인접, 편의시설 접근 용이.

* 신축 건물: 2013년 준공으로 노후화 부담 적음.

* 평택시 개발 호재: 지역 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 211,500,000원입니다.

* 주변 시세 (2002년 준공 건물 기준): 13,500만원 ~ 15,000만원 (전용 50~60㎡)

* 본건은 2013년 준공으로 신축 연식이 10년 가량 앞서므로, 주변 시세보다 높은 가격 형성이 가능합니다.

* 보수적으로 판단하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 195,000,000원

* (주의: 최종 입찰가는 현장 조사 및 최근 시세 변동 추이를 추가적으로 확인한 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.