나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43044 [1] 경기도 평택시 지산동 843-2 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

건물의 구조

-

이용상태

-

설비내역

--

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 75,000,000원, 전입일자 2018.11.12., 확정일자 2018.11.12.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 경기도 평택시 지산동 843-2 2층203호

용도: 연립주택

감정가: 100,000,000원

토지면적: 68.15㎡ (약 20.6평)

건물면적: 60.21㎡ (약 18.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축물 정보: 삼흥빌라, 1985년 사용승인, 철근콘크리트구조, 3층 중 2층

2. 입지조건

평택시 지산동에 위치하며, 주변 지역은 주거용 건물들이 밀집한 지역입니다.

교통상황: 경기도 평택시의 도로망은 전반적으로 잘 갖추어져 있으며, 광역 교통망 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 일부 구시가지의 경우 도로 확장 이전으로 출퇴근 시간대에 교통 혼잡이 발생할 수 있습니다. 본 물건지 주변의 상세 교통 환경은 파악되지 않았으나, 평택시 내 대중교통은 시내버스, 광역급행버스, 직행좌석버스 등을 이용할 수 있습니다.

주변 환경: 본 물건지 인근에 학교로는 평택지산초등학교가 위치하고 있습니다. 또한, 평택시 교육지원청에서 제공하는 학교 위치 정보 등을 통해 주변 교육 시설을 확인할 수 있습니다. 편의시설로는 어린이집이 인근에 위치한 것으로 파악되었습니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 검색 결과에서 본 물건지 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

채권자: 방OO

주요 권리 분석 사항:

본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다.

임차인: 방동우

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018.11.12.

확정일자: 2018.11.12.

대항력: 있음

주의사항: 상기 임차인의 주택임차권등기(을구 5번)는 말소기준권리보다 선순위로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 남은 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 인수해야 할 임차보증금은 최대 75,000,000원입니다.

기타 권리: 등기부등본 상 확인되는 압류 및 강제경매 개시결정 등기 등은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건과 유사한 주택 유형(다세대, 연립주택)의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

2014년에 건축된 대원아트빌(나동)의 경우, 전용면적 71.99㎡가 2026년 5월 13,800만원에 거래되었습니다. 평당 약 191.69만원 수준입니다.

2002년에 건축된 락토맨션(207동)의 경우, 전용면적 39.24㎡가 2026년 5월 6,900만원에 거래되었습니다. 평당 약 175.84만원 수준입니다.

본 건은 1985년식 연립주택으로, 건물 연식이 40년 가까이 되어 노후도가 높은 편입니다.

주변 시세 및 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 감정가 1억원(평당 약 181만원)은 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 이는 임차인 인수 부담이 없는 경우의 가치이며, 실제 총 매입 비용은 이보다 증가함을 유의해야 합니다.

5. 생활정보

평택시는 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 주변에는 학교, 어린이집 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 대중교통 이용 편의성도 일정 수준 확보되어 있습니다. 또한, 평택시는 교통 소외 지역 주민들을 위한 천원택시 운영 확대 등 대중교통 이용 편의를 증진시키기 위한 노력을 하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 7,500만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 발생하는 비용으로, 총 투자 비용을 크게 증가시킵니다.

건축 연도(1985년)가 오래되어 건물 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

경매로 인한 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 지산동에 소재한 연립주택으로, 감정가는 1억원입니다. 핵심적인 특징은 매수인에게 인수되는 7,500만원의 선순위 임차인 보증금입니다. 이는 총 매입 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 잠재 투자자는 이를 반드시 고려해야 합니다. 주변 시세는 감정가 수준에서 형성되어 있으나, 임차인 인수 부담으로 인해 실질적인 투자 수익률 산정에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

인수해야 할 임차 보증금 때문에 입찰 경쟁이 상대적으로 낮을 수 있어, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

노후된 건물이라는 점을 감안하더라도, 입지 조건 및 향후 지역 가치 상승 가능성을 고려한 투자가 가능합니다.

성공적인 투자를 위해서는 임차인과의 원만한 협의를 통해 명도 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 100,000,000원이며, 이는 주변 시세를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

매수인이 인수해야 하는 임차 보증금은 75,000,000원입니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본 건의 적정 총 취득 비용을 감정가 수준(100,000,000원)으로 가정할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 입찰가 = 적정 총 취득 비용 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 100,000,000원 - 75,000,000원 = 25,000,000원

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 25,000,000원으로 제시합니다. 이 경우 총 매입 비용은 100,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.