나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43055 [1] 경기도 안성시 공도읍 마정리 112-67 해돋이마을2차 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 "안성맞춤가족공원" 서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 등 창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

단지형 다세대주택으로 이용중입니다. (후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 개별난방설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함))

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

물건 비고

2026. 4. 23.자 주택도시보증공사로부터 확약서(우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함. 따라서 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2025타경43055 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안성시 공도읍 마정리 112-67 해돋이마을2차 1동 4층401호

도로명 주소: 경기도 안성시 대림동산길 45 (공도읍 마정리)

건물명: 해돋이마을2차

용도: 다세대주택

건축년도: 2015년

층수: 5층 건물 중 4층

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 182,000,000원

토지면적: 41.92㎡ (약 12.68평)

토지 지분: 41.923㎡

건물면적: 60.93㎡ (약 18.43평)

건물 지분: 60.9325㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 "안성맞춤가족공원" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 10일 접수된 서울특별시의 압류(38세금징수과-10764)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 189,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 1일

확정일자: 2022년 6월 2일

배당신고일자: 2024년 7월 3일

대항력: 없음

3.3. 특이사항

2026년 4월 23일, 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인은 배당금으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전형적인 주거지역 내 다세대주택 단지에 속해 있습니다. 주변에 근린생활시설과 공원이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수

주택도시보증공사의 확약서 제출 및 임차인의 대항력 부재로 인해, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

6.2. 기타

감정평가액(182,000,000원)과 최근 실거래가(약 65,500,000원 ~ 125,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 평가 기준에 따른 것으로, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 위해서는 실거래가를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 주변 생활 환경이 양호하고 교통 이용이 편리합니다. 권리 관계가 명확하며, 임차인 관련 인수 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리가 크다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 물건으로 권리관계가 명확합니다.

* 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하여 매수인이 인수할 보증금이 없습니다.

* 주변에 공원 등 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 면적당 거래 가격은 약 188만원/㎡ 수준입니다. 본건 건물 면적 60.93㎡에 적용 시, 예상 시세는 약 115,000,000원 수준으로 산정됩니다.

단, 경매 특성상 경쟁을 고려하고 감정가와의 괴리, 현 시세 등을 종합적으로 판단하여, 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.