나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43101 [1] 경기도 평택시 지산동 850-48 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지산동 소재 '송탄역' 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지 , 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 전철역이 있어 대중교통편의 이 용은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 중 제8층 제801호로서, 외벽 : 석재타일 붙임 마감, 대리석 타일 붙임 마감 등. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 창호 : 플라스틱 창호임.

이용상태

오피스텔로서 방3, 거실, 주방, 화장실2, 다용도실 등으로 사용중 인 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 "오피스텔 및 다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측, 남서측, 북동측으로 노폭 약 8M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제 6구역(전술))(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 국토부공고 제 2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김정석)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경43101 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 지산동 850-48 8층801호

용도: 오피스텔

건축물 현황: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 중 제8층 제801호

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 285,000,000원

토지 면적: 23.62㎡ (약 7.15평)

토지 지분: 23.622㎡

건물 면적: 84.51㎡ (약 25.57평)

건물 지분: 84.51㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 평택시 지산동 소재 '송탄역' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(1호선 송탄역)이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북서측, 남서측, 북동측으로 노폭 약 8M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 을7 근저당권(채권자: 김인호, 접수일자: 2022-07-25)입니다. 경매 절차를 통해 매각되면 해당 권리보다 후순위인 권리들은 일반적으로 소멸됩니다. 등기부등본상 을11 주택임차권(채권자: 김정석)은 말소 예정으로 등기되어 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 등재되어 있지는 않습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 분석

임차인 김정석씨는 2022년 05월 30일 전입, 2022년 04월 27일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 286,000,000원이며 차임은 0원입니다. 그러나 등기부등본상 주택임차권(을11)은 말소로 기재되어 있고, HUG(주택도시보증공사)로부터 제출된 확약서에 따르면 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 하였습니다. 따라서 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

주의사항: 임차인의 경우, HUG의 확약서 내용에 따라 대항력은 포기하였으나, 보증금 전액을 변제받지 못했을 경우의 상황을 구체적으로 확인해야 할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 지산동 일대는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하여 지역 내 상주인구와 유동인구를 모두 확보할 수 있는 잠재력을 지닌 지역입니다. 송탄역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼재되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

송탄역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 구체적인 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

송탄역을 중심으로 병원, 은행, 마트(GS더프레시 평택서정점 등), 식당, 카페 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 학교 및 교육시설

인근에 평택지산초등학교, 송탄중학교, 송탄고등학교 등이 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

토지이용계획상 '비행안전 제6구역', '군용비행장 소음대책구역 제3종 구역'으로 지정되어 있어, 해당 구역에서의 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, '토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)'으로 지정되어 있으므로 외국인 매수 시에는 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.2. 시장 리스크

평택시 및 송탄역 주변 오피스텔 시장의 수급 상황, 금리 변동, 부동산 경기 침체 등의 거시적 시장 요인에 따라 시세 변동성이 나타날 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

현재 검색된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 존재한다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 잠재적인 혐오시설 유치 가능성은 지역 개발 계획 등을 추가적으로 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송탄역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하다는 장점을 가지고 있습니다. 건물 구조 및 이용 상태, 주변 환경 등을 고려할 때 일반적인 오피스텔로서의 가치를 지니고 있습니다. 다만, HUG와의 임차인 관련 확약서 내용, 토지이용계획상의 제약 사항 등을 면밀히 검토하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

- 송탄역 역세권에 위치하여 대중교통 이용 및 접근성이 우수합니다.

- 다양한 편의시설과 교육시설이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

- 오피스텔(12호) 및 다세대주택(6세대) 혼합 건물로, 지역 내 주거 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 285,000,000원입니다. 현재 주변 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 유사 면적대의 오피스텔 매매가는 대략 1억 9천만원에서 2억 8천만원 수준까지 다양하게 나타나고 있습니다. 본 건물의 건물 면적 84.51㎡ (약 25.57평)에 대한 시세 분석 결과, 감정가는 시장 가격 범위 내에 위치하고 있는 것으로 보입니다. HUG의 확약서로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하면, 시세 대비 합리적인 수준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현재 시장 상황과 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려하여, 본 건물의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 하향된 250,000,000원에서 280,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 최근 실거래가 추이, 해당 물건의 구체적인 상태 등을 추가적으로 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.