나이스옥션 법원경매 평택 2025타경965 [1] 경기도 평택시 안중읍 안중리 470-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시공 · 평가일 2025.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 "경기물류고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세방형 평지로 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중송담지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상임. ② 기 타 : 본건 토지의 인접지와의 지적경계가 불분명한 바, 인접지와의 지적경계 등에 대한 정확한 확인은 측량을 요하므로 경매 진행시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

콘크리트구조 경사지붕 4층 건물(사용승인일:2017.09.14.)로 외벽 : 석재판넬 붙임마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

단독주택(다가구주택 7개호)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수 설비, 도시가스개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경965 (1)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 470-7 (도로명: 경기도 평택시 송담7길 6-19)

용도: 다가구주택 (7가구)

감정가: 1,003,491,160원

토지면적: 214.40㎡ (약 64.86평)

건물면적: 340.74㎡ (약 103.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 안중읍 안중리, "경기물류고등학교" 남동측 인근에 소재하고 있습니다.

주위는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

물건지는 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(안중송담지구)에 해당합니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(안일고)에 포함되며, 외국인 주택 취득 시 토지거래계약허가구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2017년 9월 25일자 하나은행 근저당(을2)으로, 경매 진행 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 채권 총액은 토지 기준 약 8억 5천만원, 건물 기준 약 10억 4천만원에 달하나, 이는 낙찰로 인해 소멸되는 채권액과는 다를 수 있습니다.

임차인 현황은 다음과 같으며, 모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다.

* GIAPVANLONG: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-09-20, 대항력 없음

* HUYNHTUYETLIEU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-07-10, 대항력 없음

* LYTHILINH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-09-22, 대항력 없음

* NGUYENTHIHUONG TRA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-09-01, 대항력 없음

* TIMBALJENNIFER: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-20, 대항력 없음

* VUDUCHUNG: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-09-01, 대항력 없음

* 김 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-22, 확정 2021-02-22, 배당신고 2026-01-15, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-10-01, 대항력 없음

* 김 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-14, 확정 2021-02-05, 배당신고 2025-04-02, 대항력 없음

* 안 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-03-06, 확정 2018-03-06, 배당신고 2024-04-23, 대항력 없음

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-11-10, 대항력 없음

* 조 : 보증금 15,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2025-10-27, 확정 2019-02-18, 배당신고 2025-10-27, 대항력 없음

* 조 : 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-11-21, 확정 2019-02-18, 배당신고 2025-10-27, 대항력 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 평택시 안중읍의 주거 및 상업 지역에 위치하며, 경기물류고등학교와 인접해 있습니다.

주변은 단독주택과 근린생활시설이 조화를 이루고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

주요 편의시설로는 마트, 식당, 은행 등 다양한 상업 시설이 근거리에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

또한, 안일고등학교와 같이 교육 시설 접근성이 양호합니다.

주변 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 곳으로, 향후 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았으나, 실제 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 경기물류고등학교, 안일고 등 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 교통: 단지 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 밀집된 지역으로 마트, 병원, 금융기관 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 조용한 주택가와 상업시설이 혼재된 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지의 인접지와의 지적 경계가 불분명하여, 향후 측량이 필요하며 이에 따른 분쟁 가능성에 유의해야 합니다.

* 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 파악되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 물건이 유동화 물건으로 분류되어 있어, 거래 과정에서 복잡한 절차가 있을 수 있습니다.

* 외국인인 경우 토지거래허가구역에 해당될 수 있으므로, 구매자 자격 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2017년에 신축된 다가구주택으로 건물 상태가 양호하며, 입지적으로도 주거 및 상업 시설이 혼재된 편리한 지역에 위치합니다.

권리 분석상 인수할 권리 및 보증금이 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

다만, 토지 경계 불분명으로 인한 측량 필요성, 유동화 물건이라는 점 등은 유의해야 할 사항입니다.

전반적으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 2017년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 다가구주택으로 다수의 임대 가구 확보를 통해 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 인근 지역 개발 계획 등을 고려할 때 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리 및 대항력 없는 임차인으로 구성되어 있어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 1,003,491,160원을 기준으로 하되, 본 물건의 시장 가치, 임대 수익률, 잠재적 리스크(토지 경계 불분명 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

모든 임차인의 보증금이 인수되지 않는다는 점을 감안할 때, 총 채권액(하나은행 근저당 약 6.18억원) 이상의 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

최종 입찰가는 법원 경매 정보, 유사 물건 시세, 현장 조사 결과 등을 토대로 면밀히 분석하여 산정하는 것이 중요합니다.

본 보고서상에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기는 어려우나, 감정가를 상회하는 입찰은 리스크가 따를 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.