나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43017 [1] 경기도 평택시 서정동 303-6 서정역꿈의도시두드림주상복합 5층513호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하여 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 18층 건내 5층 513호로서, 외벽 : 복합판넬, 석재판넬 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생할주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스개별난방설비, 승강기, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 10미터 내외, 남동측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 한수빈)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경43017 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 303-6 서정역꿈의도시두드림주상복합 5층513호

건물명: 서정역꿈의도시두드림주상복합

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

건물면적: 19.01㎡ (약 5.75평)

감정가: 55,000,000원

용도: 공동주택(도시형생활주택)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (본건 등기부상 강제경매 신청 채권자)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 18층 건내 5층 513호

사용승인일: 2018년 06월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치하며, "서정리역" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 서정리역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

서측으로는 노폭 약 10미터 내외, 남동측으로는 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다. 토지는 부정형 완경사지로, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등의 복합 용도로 이용 중입니다.

2.4. 지역지구 및 규제사항

본 물건은 일반상업지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 서정리초등학교 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 그리고 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 10월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(을3)입니다.

3.2. 등기부상 권리 내역

매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 을3: 주택임차권 (한수빈, 보증금 115,000,000원) - 확정일자 2022.09.15, 전입일자 2022.10.19.

* 을4: 주택도시보증공사의 강제경매 (말소기준권리)

* 을5: 주식회사샤인캐피탈대부의 가압류 (금액 9,243,300원)

모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 한수빈 (주택도시보증공사로부터 인수)

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 19일

* 확정일자: 2022년 09월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건 임차인 한수빈은 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서(2026.06.09.자)를 제출하였습니다. 따라서 임차인의 보증금 115,000,000원에 대한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 124,243,300원 (주택임차권 115,000,000원 + 가압류 9,243,300원)입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 서정동 일대는 서정리역을 중심으로 상업시설, 오피스텔, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 배후 수요

역세권에 위치하여 출퇴근 유동인구가 많으며, 주변의 주거 및 업무 시설에 거주하는 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 교통: 지하철 1호선 서정리역 도보권, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 교육: 서정리초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 상업: 주변에 다양한 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 입점해 있습니다.

* 기타: 본 물건이 속한 서정역꿈의도시두드림주상복합 단지 내 관리사무소(031-611-9937)가 운영되고 있습니다.

5.2. 주변 환경 조사 (지도 검색 결과)

평택시 서정동 303-6번지 일대는 서정리역 중심의 상업 및 주거 복합 지역으로, 대형마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요합니다. 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전제6구역에 포함되어 있어 고도 제한 등 군사 시설 보호법상의 제한이 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 확약서

임차인 한수빈은 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 확약서를 제출했습니다. 이는 낙찰자가 임차인에게 추가적인 보증금 부담을 지지 않아도 될 가능성이 높음을 시사합니다. 그러나 법적 해석이나 실제 변제 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 토지거래계약 허가구역

외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 서정역 역세권 소형 주상복합 아파트로, 실거주 및 임대 수익 투자 모두 고려해볼 만한 가치가 있습니다. 건물이 비교적 신축(2018년 사용승인)이고, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 서정리역 초역세권 입지: 편리한 대중교통 이용 및 역 주변 상권 접근성이 우수합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 임차인의 대항력 부재로 추가 인수 부담이 없습니다.

* HUG 보증 관련 리스크 최소화: 임차인 관련 보증금 문제는 HUG에서 정리될 것으로 예상되어 안전성이 높습니다.

* 소형 면적: 19.01㎡(약 5.75평)의 전용면적으로 1인 가구 실거주 또는 임대 수익형 투자에 적합합니다.

* 양호한 주변 환경: 상업, 업무, 주거시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 동일한 면적(19.01㎡)의 거래 사례가 2026년 4월 8일에 5,500만원에 2건 확인되었습니다. 이는 본 건의 감정가와 동일한 수준입니다.

* 2026.04.08. 5층 19.01㎡ 거래가: 5,500만원

* 2026.04.08. 8층 19.01㎡ 거래가: 5,500만원

* 2026.06.10. 7층 39.27㎡ 거래가: 8,000만원 (면적 차이 존재)

9.2. 입찰가 산정

감정가가 5,500만원이고, 최근 유사 면적의 실거래가가 5,500만원으로 확인되었습니다. 권리상의 인수 부담이 없고, HUG 관련 확약서로 인해 임차인 관련 리스크가 최소화된 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 소폭의 상승을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 19.01㎡는 매우 작은 면적이므로, 시세 대비 높은 가격보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 보수적 예상 입찰가: 감정가 + 5% ~ 10% = 5,775만원 ~ 6,050만원

* 시세 반영 예상 입찰가: 5,500만원 ~ 6,000만원

투자 목적, 경매 참여 경쟁 상황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.