나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53516 [1] 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 389 초월롯데낙천대아파트 205동 8층 802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 '도곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주거용지, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경 및 생활시설에의 접근성은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 초월역(경강선)이 소재 하는 바 대중교통 포함 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건내 제8층 제802호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지도매 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 하이 샷시 창호 마감 등.

이용상태

아파트(후첨"내부구조도" 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 지하주차장 설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사지에 평탄 조성된 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로시설되어 있으며 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 주거개발진흥지구 , 주거용지(아파트용지) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역 세부내용은 관할 교육지원청에 별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경53516 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (근저당권 을15 말소기준권리)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 389 초월롯데낙천대아파트 205동 8층 802호

용도: 아파트

건물명: 초월롯데낙천대2단지

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 56.86㎡ (약 17.21평)

토지지분: 56.86019999999999㎡ (약 17.21평)

건물면적 (전용면적): 84.93㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.93㎡ (약 25.69평)

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 제8층 제802호

사용승인일: 2004년 7월 30일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 '도곡초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주거용지, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경 및 생활시설에 대한 접근성은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 초월역(경강선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(갑2, 갑3, 갑4), 근저당권(을15, 을16), 가압류(갑5, 갑6, 갑7), 임의경매(갑10), 압류(갑11) 등의 권리가 등기되어 있었습니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 7월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을15, 채권최고액 120,000,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목이 있으나 상세 내용이 기재되지 않아 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 보증금 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변에는 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다. 최근 매매 및 전월세 정보를 볼 때, 해당 지역은 주거용으로 활발하게 거래되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 학군

단지 인근에 도곡초등학교가 위치하고 있어 초등 교육 시설 접근이 용이합니다.

5.2. 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

5.3. 기타

해당 아파트는 2004년 7월 30일에 사용승인되었으며, 총 15층 건물에 418세대가 거주하고 있습니다. 주차는 총 244대(지상 12대, 지하 15대) 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건 토지이용계획에 따라 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있습니다(2025.8.26.~2026.8.25.). 이 허가 구역 지정 기간이 본 보고서 작성 시점(2026년 8월)을 기준으로 만료될 예정이거나 만료되었을 수 있으나, 외국인 등이 특정 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 임대관계 미상으로 인한 임차인 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 변동성에 따라 매각 이후 시세가 예상과 다르게 움직일 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건축 연도가 2004년으로 약 22년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 아파트로, 초월역과 도곡초등학교 등 교통 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 단지 내 편의시설도 갖추고 있어 주거 환경은 무난한 것으로 판단됩니다. 다만, 임대관계 미상으로 인한 인수 가능 보증금 확인 및 토지거래허가구역 지정 해제 여부 등 법적 사항에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 경강선 초월역 인근으로 향후 교통망 개선 및 지역 개발 기대 효과

* 84.93㎡(약 25.69평)의 일반적인 국민평형 면적으로 환금성 우수

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려한 적정 입찰가 산정 시 시세차익 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 전용면적 84.93㎡에 대한 최근 실거래가는 2026년 6월 13층이 515,000,000원, 2026년 7월 7층이 479,000,000원입니다. 감정가는 540,000,000원입니다.

본 건은 8층에 위치하고 있으며, 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 최저 입찰가 대비 적정 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여, 시장 가격 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가를 500,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 최근 거래가 범위를 고려하고, 잠재적 리스크에 대한 안전마진을 확보한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.