나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53527 [1] 경기도 광주시 신현동 599-14 한울빌리지 1차 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현동 행정복지센터" 북측 인근에 위치한 다세대 주택 으로서, 주변은 각종 빌라, 다세대, 연립주택, 근린생활시설, 일부 아파트단지가 소재한 지 역으로 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 건물 내 제4층 제402호로서 외벽 : 외장석재 및 벽돌쌓기 마감. 내벽 : 내부인테리어 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10~12 미터 및 서측으로 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 지구 단위계획구역(신현2지구단위계획구역[세부내용은 도시계획과에 별도 확인 요망]), 소로1류 (폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환 경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단 체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임)

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김소원)로부터 2026. 6. 1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 광주시 신현동 599-14 한울빌리지 1차 4층 402호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경53527 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정가는 203,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 토지 면적은 59.30㎡ (약 17.94평)이고 건물 면적은 53.36㎡ (약 16.14평)입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, "신현동 행정복지센터" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 각종 빌라, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 및 일부 아파트단지가 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 채권자는 주OOOOOOO이며, 강제경매로 진행되었습니다.

등기부등본상 소유권 이전, 가압류, 압류, 강제경매, 주택임차권 등 다양한 권리 내역이 확인되나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)로부터 확약서가 제출되어 임차인의 보증금 반환 관련 권리관계가 정리될 예정입니다.

* 임차인 현황:

임차인은 주택도시보증공사(양도 전 임차인: 김소원)이며, 보증금 240,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2021년 9월 30일, 확정일자는 2021년 8월 30일입니다.

배당신고일자는 2023년 11월 9일입니다.

중요한 점은, 본 건에 대하여 임차인 김 씨는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서를 제출했습니다.

이에 따라 본건은 임차인의 대항력이 없는 물건으로 판단됩니다.

* 권리분석 요약:

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건의 경우 해당 없음)

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 5월) 신현동 일대에서 다세대주택 거래 사례가 다음과 같이 확인됩니다.

* 2019년식, 70.17㎡ (전용면적), 3층, 32,000만원 거래 (약 456만원/㎡)

* 2019년식, 84.74㎡ (전용면적), 1층, 46,500만원 거래 (약 549만원/㎡)

* 2012년식, 52.25㎡ (전용면적), 3층, 13,000만원 거래 (약 249만원/㎡)

본건은 2013년식, 53.36㎡ (전용면적)의 다세대주택입니다.

이는 52.25㎡ 규모의 2012년식 주택과 면적이 유사하지만, 건축 연도가 1년 더 신축입니다.

최신 건축 연도(2019년)의 주택들이 높은 가격대를 형성하고 있는 것으로 보아, 본건의 현 시세는 감정가(203,000,000원, 약 380만원/㎡) 수준에서 형성될 가능성이 높으며, 최근 실거래가 중 52.25㎡ 규모의 13,000만원 거래 사례를 감안할 때, 본건의 입찰가 산정 시 이를 참고해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 생활 편의시설과 인접한 지역에 위치하고 있으며, 신현동 행정복지센터 및 각종 근린생활시설 이용이 편리합니다.

주변 환경은 주거 지역으로서 비교적 쾌적하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역(주거형), 지구단위계획구역(신현2지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~12m) 저촉, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래계약허가구역에 해당하므로, 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 임대차 관계: 임차인이 대항력을 포기하였으나, HUG 확약서 내용상 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기가 말소될 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 다만, 이는 법적 절차 및 HUG의 이행 여부에 따라 달라질 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

감정가 대비 인근 시세가 형성되어 있으며, 임차인의 대항력이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 복합적인 토지이용계획 및 제한사항이 다수 존재하며, HUG 관련 확약서 내용에 따른 임차인 처리 과정을 면밀히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신현동 지역의 주거지로서의 입지 가치

* 임차인의 대항력 포기로 인한 권리 관계의 명확성

* 감정가 대비 시세 차익을 통한 투자 수익 기대

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,000,000원입니다.

임차인의 대항력이 없으며 인수해야 할 보증금이 없어, 입찰가 산정 시 임차 보증금을 고려할 필요는 없습니다.

인근 유사 면적 및 연식의 주택 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 시세보다 합리적인 수준에서의 입찰을 통해 안정적인 투자 수익을 확보하는 전략이 유효합니다.

본건의 예상 입찰가는 175,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.