나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59164 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 837-1 3층306호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "수인분당선 매교역" 남측 인근에 소재하며 주위는 연립주택 및 다세대주택, 아파트 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 가능하고 북측에 수인분당선 '매교역'이 소재하고, 북측 도보 5분 거리의 간선도로변에 대중버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지상3층 건물로서(사용승인일:1982.12.28) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 구조임.

이용상태

연립주택 개별세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 사다리형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

`수원시 권선구 세류동 837-1 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대주택) `수원시 권선구 세류동 837-38 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 해당 건물의 층별 면적은 각각 383.1㎡ 이나 건축물관리대장상 면적은 383.01㎡ 임. 등기사항전부증명서상 수원시 권선구 세류동 837-1 지목은 '전'이나 토지대장과 현황 지목은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-등기사항전부증명서상 해당 건물의 층별 면적은 각각 383.1㎡이나 건축물관리대장상 면적은 383.01㎡임.
-주택도시보증공사(양도전:임차인 오현아)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 수원지방법원 2025타경59164 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 837-1 3층306호

용도: 연립주택

건물/토지 면적: 전용면적 약 58.31㎡ (약 17.6평) / 대지권 약 50.56㎡ (약 15.3평)

감정가: 127,000,000원

건축년도: 1982년 (사용승인일 1982.12.28)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

두 줄 띄우기

* 주변 환경: 본 건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 수인분당선 매교역 남측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 아파트 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 북측으로 수인분당선 '매교역'이 소재하고, 북측 도보 5분 거리에 대중버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 계획: 본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2025년 6월 5일 접수된 하나카드 가압류 (등기구분: 갑7)입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 109,089,686원입니다.

* 임차인 현황:

* 안정길: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-10-13, 대항력 없음.

* 오현아: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-12-17, 확정일자 2019-12-12, 배당신고일자 2023-12-15, 대항력 없음.

* 인수되는 임차보증금: 0원. 임차인 오현아는 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서를 통해 대항력을 포기하였으며, 법원 기록상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 모든 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

* 기타 권리: 등기사항전부증명서상 소유권 이전, 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리들이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 강제경매 개시 결정에 따른 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 시세:

* 동일 단지(우석연립) 인근 '심우 연립'(1981년 준공, 전용면적 40.13㎡)의 2026년 7월 거래가는 1층 12,000만원, 2층 12,950만원입니다. 본 건(전용면적 58.31㎡)은 비교 대상보다 면적이 넓으므로, 이를 단순 시세 적용 시 약 1억 7,400만원 ~ 1억 8,800만원 범위의 거래가를 예상할 수 있습니다.

* 2022년 준공된 '더스테이세류'(전용면적 54.11㎡)가 2026년 7월 2억 6,000만원에 거래된 사례는 지역 내 최근 부동산 가치를 가늠하는 참고 자료가 됩니다.

* 감정가 대비 시세: 본 건의 감정가는 1억 2,700만원으로, 최근 인근 연립주택 매매 사례(1억 2,000만원 ~ 1억 2,950만원)와 비교했을 때, 면적 차이를 감안하면 다소 낮은 수준으로 평가되었습니다.

1.4. 생활정보

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* 주거 환경: 본 물건은 연립주택 밀집 지역으로 비교적 정온한 주거 환경을 제공하며, 주변에 아파트 단지와 학교가 있어 주거 편의성이 좋습니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 상업 시설 및 생활 편의 시설이 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 주변에 다수의 학교가 위치하고 있어 교육 환경도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 건물 노후도: 1982년 사용승인된 건물로, 약 44년의 노후도를 보입니다. 향후 유지보수 또는 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 해당 건물의 층별 면적은 383.1㎡이나, 건축물관리대장상 면적은 383.01㎡로 약간의 차이가 있습니다. 또한, 등기부상 지목은 '전'이나 토지대장 및 현황 지목은 '대'입니다. 이는 전체 건물 면적 및 토지 표시에 대한 기록상 차이이며, 개별 세대의 소유권이나 이용에 직접적인 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획상 제한: 비행안전제5구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 연립주택으로, 수인분당선 매교역 역세권에 있어 교통이 매우 편리합니다. 권리 분석 결과, 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 판단됩니다. 최근 인근 유사 면적 및 연식의 연립주택 매매 사례와 비교했을 때, 본 건의 감정가가 현재 시세보다 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 높은 것으로 보입니다. 다만, 상당한 건물 노후도로 인한 유지보수 비용 발생 가능성은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래 사례와 비교 시 감정가가 저평가되어 있어 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 인수되는 보증금이 없어 명도에 따른 분쟁 위험이 적습니다.

* 역세권 입지: 수인분당선 매교역 인근으로 교통 접근성이 뛰어나며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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최근 인근 '심우 연립'(1981년 준공, 40.13㎡)의 매매 사례(1층 1억 2,000만원, 2층 1억 2,950만원)를 기준으로, 본 건(58.31㎡)의 면적을 고려했을 때, 현재 시세는 약 1억 7,400만원 ~ 1억 8,800만원 범위로 추정됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 현재 시세 및 투자 가치, 그리고 감정가(1억 2,700만원)와의 차이를 종합적으로 고려하여 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (인수 보증금 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.