나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4898 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 10층1020호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 지식산업센터, 공장, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "갈산역"이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내의 10층 1020호로서, (사용승인 : 2020.12.11.) 외벽 : 강화유리 및 몰탈위 페인트 마감 등 창호 : 샷시창 임.

이용상태

건축(디자인)사무소로 이용중임. (폐문부재로 내부확인 못함.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형 토지로서, 공장 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 4차선, 남측 및 북측으로 각 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 구래동 6871-1 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-11-27)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 2. 구래동 6871-8 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 3. 구래동 6871-9 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경4898 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 10층1020호

용도: 지식산업센터

감정가: 179,000,000원

토지면적: 12.75㎡ (약 3.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 51.00㎡ (약 15.43평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

건축물 사용승인일: 2020년 12월 11일

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

대중교통 이용은 김포도시철도 양촌역을 중심으로 이루어지며, 양촌역이 본건과 약 350m 거리에 있어 초역세권에 해당합니다.

다만, 감정평가서상 '갈산역'이 언급되어 있으나, 이는 인천 소재 역으로 본건 물건지와의 직접적인 연관성은 낮으며, 김포 골드라인 양촌역이 주요 대중교통 수단으로 판단됩니다. 향후 수도권 지하철 노선 연장 계획(5호선, 2호선, GTX-D 등)이 추진 중으로 교통 편의성은 더욱 향상될 잠재력이 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 10층에 해당하며, 사용승인은 2020년 12월 11일에 완료되었습니다.

현재 건축(디자인)사무소로 이용 중인 것으로 파악되나, 폐문부재로 내부 확인은 불가능했습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 3필지가 일단의 가장형 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

본건은 동측으로 왕복 4차선 도로, 남측 및 북측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 2월 9일 접수된 국민은행 근저당권 (채권금액: 171,600,000원) [cite: 2021-02-09].

등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (황선하)

* 근저당권 (국민은행) - 말소기준권리

* 임의경매 (국민은행) - 말소

총 등기부 채권 총액은 171,600,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다 (지상권 개요: 공란).

임차인 현황:

* 임차인: 박

- 보증금: 1,000,000원

- 차임: 250,000원

- 전입(사업)일자: 2022년 3월 8일

- 대항력: 없음

* 임차인: 제이플러스주식회사

- 보증금: 3,000,000원

- 차임: 400,000원

- 전입(사업)일자: 2025년 2월 26일

- 대항력: 없음

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 김포시 구래동 일대는 김포한강신도시 개발에 따라 지식산업센터, 업무시설, 주거시설, 상업시설이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다.

주변에 학교(한가람초등학교)가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

김포도시철도 양촌역 역세권에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호하며, 향후 교통망 확충 시 가치 상승이 기대됩니다.

지식산업센터 단지가 밀집해 있어 관련 산업 종사자 및 기업의 배후 수요가 풍부합니다.

5. 생활정보

본건이 소재한 디원시티 지식산업센터는 김포한강신도시 내에서 비교적 신축 건물에 속하며, 내부에는 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

단지 주변으로 이마트, 은행, 병원, 식당가 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 업무 및 생활이 편리한 환경입니다.

한가람초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 직주근접의 장점과 함께 가족 단위의 정주 여건도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 감정평가서에 기재된 '갈산역' 관련 정보는 지역적 오류일 가능성이 높으며, 실제로는 김포도시철도 양촌역과의 연관성을 중심으로 판단해야 합니다.

임차인이 있으나 두 임차인 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하여, 실제 이용 현황이나 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

'유동화물건'이라는 특이사항은 채권이 유동화된 자산임을 의미하며, 경매 절차 진행 상 특이사항이 있을 수 있으므로 이에 대한 이해가 필요합니다.

주변 지역에서 혐오시설이 발견되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 김포한강신도시의 중심부, 구래동에 위치한 디원시티 지식산업센터 내 호실로, 김포도시철도 양촌역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2020년 준공된 신축 건물이며, 주변 개발과 함께 지역 활성화가 기대되는 곳입니다.

현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 낙찰 시 임차인 보증금 부담이 없는 점은 투자 포인트로 작용할 수 있습니다.

다만, 내부 현장 확인이 불가한 점과 일부 정보의 정확성 검토가 필요한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

김포도시철도 양촌역 초역세권(도보 약 5분 거리)에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

김포한강신도시 내 지식산업센터 밀집 지역으로 배후 수요 및 상업 인프라가 풍부합니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 낮습니다.

신축급 건물로 내부 상태 및 관리 수준이 양호할 것으로 예상됩니다.

향후 김포시 교통망 확충 계획에 따른 추가적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 179,000,000원입니다.

경매 시 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본건의 가치를 고려하여 결정해야 합니다.

통상적으로 감정가의 80%~120% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 이는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 특성 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

본건의 경우, 권리 분석상 인수 부담이 없고 입지가 우수하므로, 추가적인 현장 조사를 통해 정확한 시세 및 임대료 수준을 파악한 후 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.