나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53486 [1] 경기도 광주시 태전동 432-4 더힐 104동에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 "태전2교" 북서측 근거리에 위치하며, 본건 주위에는 본건 유사 다세대주택, 임야, 농경지, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하며 주거지로의 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 근거리에 버스정류장 소재하고, 노선버스의 운행빈도 등을 고려할 때 제반 대중교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 건물 내 제2층 제202호로서, (2015.11.05. 사용승인) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감 창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (자세한 구조는 후면 내부구조도 참조바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 이용 개별 난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 남동측 하향 완경사지를 계단식으로 평탄하게 조성하였으며, 주거용 건부지 상태임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상인바 별도확인 요함.

물건 비고

1.현황상 '104동 에이동'은 존재하지 않고, 1, 2호 건물과 3호 건물이 분리되어 있으며 2개 건물 모두 '104동'으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 태전동 432-4 더힐 104동에이동 2층202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경53486(1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 210,000,000원입니다.

토지 면적은 69.35㎡(약 20.98평)이며, 건물 면적은 59.94㎡(약 18.13평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 물건의 사용승인은 2015년 11월 5일입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 "태전2교" 북서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변에는 본건과 유사한 다세대주택, 임야, 농경지, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

본건 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 1월 23일 접수된 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경53486)입니다.

등기부등본상 주요 권리로는 소유권 이전 내역 및 을구 7번 주택임차권(이서윤)이 확인됩니다.

임차인 이서윤은 보증금 187,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2022년 1월 10일, 확정일자는 2021년 11월 16일입니다.

임차인현황 상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있으나, 물건명세서 참고사항에 따르면 을구 7번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

그러나 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라, HUG가 보증금을 전액 변제할 경우 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG의 변제 여부 및 금액에 따라 최종 인수 여부가 결정될 수 있어 주의가 필요합니다.

등기부상 말소 예정 권리: 을구 7번 주택임차권 (말소 예정)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 태전동은 광주시의 신도시 개발 지역으로, 점진적으로 주거 단지가 형성되고 있는 지역입니다.

주변에 다양한 주택 유형 및 일부 공장, 농경지가 혼재되어 있어 지역적인 편차가 존재합니다.

근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동은 가능하나, 대규모 상업 지구보다는 지역 내 수요를 충족시키는 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 다세대주택으로, 방, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있으며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

최근 거래된 주변 다세대주택 사례들을 통해 지역 내 주거 선호도를 파악할 수 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능하여 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 및 동 표기 오류: 현황상 '104동 에이동'이 존재하지 않고, 1, 2호 건물과 3호 건물이 분리되어 있으며 두 건물 모두 '104동'으로 표기되어 있어, 공부상 주소와 실제 현황이 상이할 수 있습니다. 이는 등기 및 행정 절차 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 선순위 임차권 관련 부담: HUG의 확약서가 제출되어 인수 보증금 부담이 완화될 가능성이 높으나, HUG가 보증금 전액을 변제하지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 완전히 배제되지는 않습니다.

* 토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등에 속해 있어, 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 기타 참고사항에 임대 관계 미상이라는 내용이 있으나, 특정 임차인(이서윤)의 정보가 제공된 점으로 미루어 볼 때, 해당 내용이 전체 물건에 대한 것인지 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (하지만 주어진 정보로는 이서윤 외 임차인은 확인되지 않습니다.)

* 주변 시설: 감정평가서상 주변에 임야, 농경지, 소규모 공장 및 창고가 혼재한다고 기재되어 있습니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 혐오시설 존재 여부에 대한 추가적인 현장 확인이 필요하나, 현재로서는 관련 정보는 확인되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 태전동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 감정가는 2.1억원입니다.

HUG의 확약서 제출로 인해 선순위 임차인 이서윤의 보증금 1.87억원 인수 부담이 크게 줄어들 것으로 예상됩니다. 이는 본건의 가장 큰 장점 중 하나입니다.

다만, HUG의 변제 여부 및 금액에 따라 최종적인 인수 부담이 결정될 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

현황과 공부상 주소 표기 오류는 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

지역 내 신축 다세대주택으로서, 태전동 개발 상황에 따른 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG의 적극적인 보증금 처리 약속으로 인한 임차보증금 인수 리스크 최소화.

* 2015년식 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 건물 상태 유지 가능성.

* 광주시 태전동 택지 개발 지구 내 물건으로, 지역 개발에 따른 주거 가치 상승 잠재력 보유.

* 감정가 대비 주변 시세 고려 시, 추가적인 시세 차익 기대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 동일 지번(432-4, 더힐 104동)의 59.94㎡ 면적 물건이 2026년 5월 6일에 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 210,000,000원보다 현저히 낮은 금액입니다.

다른 유사한 다세대주택(2017년식, 58.6㎡)은 260,000,000원, (2011년식, 56.25㎡)은 192,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건축 연도(2015년)와 면적(59.94㎡)을 고려할 때, 동일 지번의 130,000,000원 거래가는 특이 거래일 가능성이 있으며, 다른 거래 사례들을 통해 적정 시세를 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

감정가 210,000,000원은 주변 시세 및 동일 지번의 최근 거래가를 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

HUG의 인수조건 변경으로 보증금 인수 부담이 없을 경우, 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보증금 인수 위험이 매우 낮다고 가정하고, 시세 범위와 경쟁률을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.