나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53480 [1] 경기도 광주시 회덕동 190 중앙타운 105동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동이 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 "광주시청" 북서측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상4층 건내 제105동 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2014.08.11) 외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임마감 등,(탐문조사에 의함) 창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

본건은 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 인접토지 대비 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026. 5. 13.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53480 (1)

소재지: 경기도 광주시 회덕동 190 중앙타운 105동 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 268,000,000원

토지면적: 60.10㎡ (약 18.18평)

토지지분: 60.104㎡ (약 18.18평)

건물면적: 51.51㎡ (약 15.59평)

건물지분: 51.51㎡ (약 15.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 회덕동에 소재하며, "광주시청" 북서측 근거리에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 제반 입지 조건은 보통 수준입니다. 차량 접근은 용이하며, 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 사정 또한 보통입니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 본건 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 10월 28일 접수된 김승곤 근저당권(을3)입니다. 이에 따라 해당 근저당권보다 늦게 등기된 모든 권리(주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황으로는 정유석 씨가 보증금 205,000,000원에 거주 중이며, 2021년 09월 01일 전입, 2021년 08월 02일 확정일자를 받았습니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

특히, 2026년 5월 13일자로 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건이 위치한 회덕동 지역은 다세대주택 및 단독주택이 밀집된 주거지역의 특성을 보이며, 인근에 농경지와 임야가 혼재되어 있습니다. "광주시청"이 근거리에 있어 행정 및 공공 서비스 접근성이 양호한 편입니다. 상권의 형성은 일반적인 주거 지역 수준으로, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 2014년 8월 11일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다. 위생, 급배수, 난방, 옥내 소화전, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근 또한 용이합니다. 주거 환경으로서 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 감정평가액은 268,000,000원이나, 최근 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 56~59㎡)의 거래 가격이 145,000,000원 ~ 175,000,000원 수준으로 확인되어 감정평가액과의 상당한 차이를 보입니다. 이는 낙찰 시 예상보다 높은 가격에 낙찰받거나, 향후 시세 차익을 기대하기 어려울 수 있음을 시사합니다. 또한, 본건은 토지거래계약허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있어, 허가 대상 용도로 토지 거래 시 관련 허가를 취득해야 하는 점은 단기적인 제약 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 권리상 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건이며, 주택도시보증공사가 대항력을 포기함에 따라 임차인 관련 리스크는 해소되었습니다. 또한, 광주시청 인근에 위치하며 주거 환경이 형성되어 있습니다. 다만, 최근 유사 면적 물건의 실거래가와 감정평가액 간의 큰 괴리가 존재하므로, 투자 가치를 면밀히 재평가할 필요가 있습니다. 본건의 건물 전용면적(약 15.59평)이 최근 거래된 유사 단지 물건(약 17~18평)보다 작다는 점도 시세 산정 시 고려되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 주택도시보증공사 관련 임차권 이슈가 확약서 제출로 해결되었습니다.

* 광주시청 인근으로 행정 접근성이 양호합니다.

* 상대적으로 넓은 토지 지분(약 18.18평)을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(145,000,000원 ~ 175,000,000원) 및 감정평가액(268,000,000원)을 종합적으로 고려하여, 본건 물건의 전용면적(약 15.59평)이 최근 거래 사례(약 17~18평)보다 작은 점을 감안할 때, 합리적인 예상 입찰가는 170,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 최근 거래된 사례 중 최고가보다 약간 상회하는 수준으로, 감정평가액 대비로는 상당한 할인율을 적용한 금액입니다. 투자 시점에서의 정확한 시세 판단과 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.