나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53519 [1] 경기도 하남시 망월동 834-2 미사강변에스케이브이1센터 2층지산228-1호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 업무용빌딩, 아파트 단지 및 단독주택 등이 혼재하는 상업지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층 건물 중 제2층 제지산228-1호로서, (사용승인일:2019.12.19.) 외벽 : 외장판넬 및 석재, 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 공장(지신산업센터)로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 '공장(지식산업센터) 및 근린 생활시설 등' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 약40미터, 남서측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역(하남미사리유적(500m이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-10-06)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경53519 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 834-2 미사강변SK V1센터 2층지산228-1호 (신주소: 경기도 하남시 미사강변한강로 155)

용도: 공장 (지식산업센터)

감정가: 181,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.34㎡ (약 2.83평)

토지지분: 9.3438㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.16㎡ (약 12.45평)

건물지분: 41.16㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

주의사항: (정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사초등학교" 북측 인근에 위치합니다. [cite: inferred from "본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사초등학교" 북측 인근에 위치하며"]

주위는 지식산업센터, 오피스텔, 업무용 빌딩, 아파트 단지 및 단독주택 등이 혼재하는 상업지대로서 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. [cite: inferred from "주위는 지식산업센터, 오피스텔, 업무용빌딩, 아파트 단지 및 단독주택 등이 혼재하는 상업지대로서 제반주위환경은 보통시됨"]

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. [cite: inferred from "본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됨"]

2.3. 건물 구조 및 상태

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하4층/지상10층 건물 중 제2층 제지산228-1호입니다. [cite: inferred from "철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층 건물 중 제2층 제지산228-1호로서"]

건물 사용승인일은 2019년 12월 19일입니다. [cite: inferred from "(사용승인일:2019.12.19.)"]

외벽은 외장판넬 및 석재, 몰탈위 페인팅 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시 창호입니다. [cite: inferred from "외벽 : 외장판넬 및 석재, 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임"]

2.4. 토지 이용 현황

토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로, '공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 등' 건부지로 이용 중입니다. [cite: inferred from "인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 '공장(지식산업센터) 및 근린 생활시설 등' 건부지로 이용중임"]

본건 토지는 북동측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다. [cite: inferred from "본건 토지 북동측으로 노폭 약40미터, 남서측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로와 각각 접함"]

2.5. 토지이용계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접합니다. [cite: inferred from "도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)"]

또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등의 다양한 제한 사항이 존재합니다. [cite: inferred from "가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역(하남미사리유적(500m이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-10-06)임"]

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2020-04-27, 권리금액: 132,000,000원) [cite: inferred from "권리종류: 근저당권", "권리자: 우리은행", "말소기준권리"]

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다. [cite: inferred from "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"]

3.2. 등기부 요약

* 갑2: 한국스마트드론방제협동조합 (소유권이전1번신탁등기말소, 2020-04-27)

* 을1: 우리은행 (근저당, 132,000,000원, 2020-04-27, 말소기준권리)

* 갑7: 경기신용보증재단 (가압류, 11,160,000원, 2025-06-11, 말소)

* 갑8: 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사 (임의경매, 89,125,788원, 2025-11-27, 말소)

* 갑9: 하남시 (압류, 2026-04-17, 말소)

등기부채권 총액: 143,160,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상임.

3.4. 임차인 관련 주의 문구

임대 관계가 파악되지 않았으므로, 실제 점유자 또는 임차인의 존재 여부, 보증금 및 차임 등 구체적인 내용은 현장 조사 등을 통해 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건은 미사지구 내 지식산업센터 및 업무시설이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다. [cite: inferred from "주위는 지식산업센터, 오피스텔, 업무용빌딩... 혼재하는 상업지대"]

인근에 아파트 단지 및 오피스텔 등이 다수 분포하고 있어, 관련 종사자 및 거주민을 대상으로 한 잠재적 수요층이 존재합니다.

4.2. 상권 활성화 가능성

미사초등학교가 인근에 있어 배후 수요가 일정 부분 확보될 수 있으며, 주변 상업시설 및 교통망을 고려할 때 기본적인 상권 유지는 가능할 것으로 보입니다.

다만, 단지 내 유휴 공간 현황 및 주변 상업시설과의 경쟁 관계 등을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통 및 편의 시설

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 우수하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다. [cite: inferred from "차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등"]

* 편의시설: 상업지대에 위치하여 다양한 편의시설(마트, 식당, 은행 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 미사초등학교가 북측 인근에 위치해 있습니다. [cite: inferred from "미사초등학교 북측 인근"]

5.2. 주변 환경 조사

* 혐오시설 조사: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 소재지 인근에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 납골당 등)이 직접적으로 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. [cite: No direct search result found for "혐오시설" in the provided text and general search context]

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화 물건은 일반 경매와 달리 절차나 권리 관계가 복잡할 수 있으므로, 상세한 검토와 주의가 요구됩니다.

6.2. 협소한 토지 면적

제공된 토지 면적(9.34㎡)이 매우 협소한 점은 특이사항입니다. 이는 집합건물의 특성상 토지에 대한 공유 지분으로 해석되나, 실제 토지 이용 현황 및 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 미확인 임대차 관계

현재 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 현장 조사 시 실제 점유자, 임대차 조건 등을 반드시 확인해야 합니다. 이에 따른 추가 인수 부담이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 지역 개발 및 규제

미사지구는 신도시 개발 지역으로, 향후 도시 계획 변경이나 각종 규제 강화/완화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 미사지구에 위치한 지식산업센터 내 공장으로, 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. [cite: inferred from "사용승인일:2019.12.19.", "본건은 공장(지신산업센터)로 이용중임"]

미사지구의 개발과 함께 상업 및 업무 기능이 활성화되고 있는 지역에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 유동화 물건이라는 점, 임대 관계가 불분명한 점, 매우 협소한 토지 지분 면적 등은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항이 다양한 점을 고려하여, 해당 물건의 실질적인 가치와 투자 위험성을 종합적으로 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 지식산업센터

2019년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.

8.2. 미사지구의 성장 가능성

미사지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 실수요 및 투자 수요

업무시설 밀집 지역에 위치하여 실수요자(소규모 사업체, 개인 작업실 등)뿐만 아니라 임대 수익을 노리는 투자자에게도 관심을 가질 만한 물건입니다.

8.4. 경매를 통한 합리적 취득 기회

시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 경매 물건으로서, 권리 분석 및 시장 조사를 철저히 한다면 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 유동화 물건이며 임대차 관계가 미상인 점, 그리고 토지 면적 등 특이사항을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

* 현장 방문을 통한 건물 내부 상태, 실제 점유 및 이용 현황 파악

* 인근 지식산업센터의 실제 임대료 및 매매 시세 조사

* 유사 물건의 최근 낙찰가율 및 시장 동향 분석

* 이용 현황(공장) 및 건축 관련 법규상 제약사항 확인

감정가 181,000,000원을 기준으로 하되, 상기 조사 결과를 종합하여 본건의 실질 가치와 잠재적 위험을 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.