나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35130 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1059 신중동역 랜드마크 푸르지오시티 3층329호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '중흥중학교' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(지하철7호선 신중동역) 등이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 평지붕 지하7층 지상49층 건물 내 3층329호로서, 외벽: 테라코타 및 복합판넬마감, 강화유리마감 등, 천장: 텍스마감 등, 내벽: 판넬마감 등, 바닥: 시멘트바닥 등, 창호: 칼라알루미늄새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 '근린생활시설'이며 현황 공실임.

설비내역

천정형에어컨, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 공용부분에 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 폭 약15m 도로와 각각 접하며, 동측 및 남측으로 광대로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((중흥초)<기타사항은 부천교육지원청에 문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(부천부흥중)(기타사항은부천교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(중흥중)[기타사항은 부천교육지원청에 문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중동샛별유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경35130 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 원미구 중동 1059 신중동역 랜드마크 푸르지오시티 3층 329호

1.3. 용도

근린상가 (현황 공실)

1.4. 건물 정보

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 평지붕 지하 7층, 지상 49층 건물 내 3층 329호

1.5. 면적

토지 면적: 5.25㎡ (약 1.59평)

토지 지분: 5.245㎡

건물 면적: 33.95㎡ (약 10.27평)

건물 지분: 33.948㎡

1.6. 감정가

378,000,000원

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.10. 특이사항

토지거래허가구역, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '중흥중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통

본건 건물까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 북측 및 서측으로 폭 약 15m 도로, 동측 및 남측으로 광대로가 소재하여 도로 접근성이 좋습니다.

인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 신중동역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 건물 규모

신축(2022년 사용승인)된 대규모 복합 건물인 '신중동역 랜드마크 푸르지오 시티' 내에 위치합니다. 이 건물은 지하 7층부터 지상 49층까지이며, 총 1842호실로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로2류(폭 15m~20m), 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 입지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 1월 2일 접수된 우리은행 근저당권(채권최고액 3억 6천만원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 기타 권리 관계

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2023.01.02)

* 근저당권 (김화, 20,000,000원, 2025.03.13)

* 가압류 (경기신용보증재단, 17,708,322원, 2025.05.29)

* 2번근저당권가처분 (경기신용보증재단, 2025.07.14)

* 임의경매 (에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사, 2025.11.27)

위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 총 등기부채권 금액

397,708,322원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (등기부상 지상권이 있으나, 개요는 명시되어 있지 않습니다.)

3.5. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 현재 파악되지 않고 있습니다.

비록 금액이 미상이나, 임차인이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 소재한 지역은 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 아파트 등이 복합적으로 입지하여 다양한 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 역세권 효과

지하철 7호선 신중동역과 인접하여 풍부한 유동인구를 확보할 수 있는 최적의 상업지입니다.

4.3. 건물 자체

2022년 사용승인된 신축급 대형 복합건물 내 상가로, 건물 자체의 집객력 또한 우수하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

4.4. 토지 이용 규제

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동을 위한 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

신중동역이 도보 거리에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

5.2. 편의시설

인근 버스정류장 및 대로변과의 인접성으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업 및 주거 시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.3. 배후 수요

인근에 위치한 아파트 및 업무시설은 잠재적인 고객층으로서 안정적인 수요를 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내 외국인 등 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 절차적 번거로움이 있을 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

채권이 유동화된 물건으로, 경매 진행 과정이나 이후 관리에 있어 추가적인 고려 사항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 현재 공실 상태

본 건은 현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 위험 관리가 중요합니다.

6.4. 교육환경 보호구역

주변 학교들로 인해 상대보호구역으로 지정된 지역이 있습니다. 이는 업종 선택 시 참고해야 할 사항입니다.

6.5. 경쟁 심화 가능성

총 1842호실에 달하는 대형 복합건물 내 상가이므로, 유사 업종 간 경쟁이 치열할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 7호선 신중동역 초역세권에 위치한 신축 대형 복합건물 내 근린상가로, 뛰어난 교통 및 입지 조건을 자랑합니다. 현재 공실 상태이며, 다수의 권리가 등기되었으나 모두 말소 예정되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 토지거래허가구역 지정 및 유동화 물건이라는 특이사항이 존재하나, 이는 추가적인 면밀한 분석을 통해 충분히 극복 가능할 것으로 판단됩니다. 적절한 투자 전략 수립 시 높은 수익률을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 7호선 신중동역 초역세권으로 풍부한 유동인구와 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

* 현황 공실: 원하는 조건으로 직접 임차인을 맞출 수 있는 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 378,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 총 등기부채권액: 397,708,322원

본건은 임의경매로 진행되며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액이 감정가를 소폭 상회하나, 이는 통상적인 경매 절차에서 큰 무리가 되지 않는 수준입니다. 주변 시세, 상권 분석, 현 공실 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 85% ~ 95% 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다. (321,300,000원 ~ 359,100,000원)

최종 입찰가 결정은 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.