나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35116 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 385 심곡동피노키오상가 5층504호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 수도권지하철1호선 "부천역" 서측 인근에 위치하 며, 주위는 주로 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대임

교통상황

본건 동측 직선거리 약 200M 지점에 수도권지하철1호선 "부천역"이 소재하며, 인근 도로를 운행하는 광역버스 및 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통편익은 양호시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상10층 건물로서, 외벽 : 외장 인조석 붙임 마감 등 내벽 : 강화유리 및 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부 용도는 504호, 505호 각각 제2종근린생활시설(노래연습장)으로 등재되어 있으며, 현장조사일 현재 504호는 사무실 용도로 "광성종합건설(주)" 상호가 표시 되어 있고, 505호는 상호 표시되어 있지 않은 상태로 사무실 용도의 집기 비품이 설치되어 있는 상태임

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 토지로서, 대체로 사다리형으로 근린생활시설 및 업무시설로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측, 남측으로 각각 노폭 약 8M, 8M, 6M의 포장도로에 접하고 있어 차량접근 용이함

토지이용계획 및 제한상태

기호1 토지 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026 .8.25.)) 기호2 토지 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파 트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 기호3 토지 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026 .8.25.)) 기호4 토지 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파 트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35116 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 385 심곡동피노키오상가 5층504호

용도: 근린상가

감정가: 512,000,000원

토지면적: 23.58㎡ (약 7.13평)

토지지분: 23.582㎡ (약 7.13평)

건물면적: 131.82㎡ (약 39.87평)

건물지분: 131.82㎡ (약 39.87평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화도농업협동조합

건물명: 심곡동 피노키오 상가

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상10층 건물

주요용도: 제2종근린생활시설 (근린생활시설 및 업무시설)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 수도권 지하철 1호선 부천역 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 각종 근린생활시설이 밀집한 노선상가지대입니다.

교통상황으로는 동측 직선거리 약 200M 지점에 수도권 지하철 1호선 부천역이 있으며, 인근 도로를 이용하는 광역버스 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인접 도로상태는 본건 북측 및 서측, 남측으로 각각 폭 약 8M, 8M, 6M의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을2, 근저당권 (화도농업협동조합, 2019-08-12 접수, 채권액 1,066,000,000원)

등기부채권 총액: 1,066,000,000원

경매개시결정: 갑7, 임의경매 (화도농업협동조합, 2025-11-26 접수, 채권액 759,424,515원)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 광성종합건설주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 150,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-05-21

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 부천역을 중심으로 형성된 활발한 상업지대로, 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 밀집해 있습니다.

유동인구가 많아 상권 활성화가 잘 되어 있으며, 이는 임대 수요 및 공실률 측면에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

건물의 주 용도는 제2종근린생활시설이나, 현재는 사무실 용도로 이용되고 있어 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통 접근성이 매우 뛰어나며, 지하철 1호선 부천역 이용 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 용이합니다.

주변에 다양한 편의시설(상점, 식당, 은행 등)이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

인근에 학교나 대형 병원 등 주요 편의시설에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요하나, 상업지대의 특성상 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

주변 환경 조사 결과, 본건 건물 인근에서 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 토지거래허가구역 해당 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 특정 대상(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 본 건은 근린상가이므로 직접적인 제한은 적을 수 있으나, 매수인의 신분 및 향후 용도 변경 시 확인이 필요합니다.

현황 용도와 공부상 용도 차이: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(노래연습장)이나, 현황은 사무실로 이용 중입니다. 이는 추후 용도 관련 문제 발생의 소지가 있으므로, 관련 법규 및 구청 문의를 통해 확인이 필요합니다.

임차인 관련: 현재 임차인 광성종합건설주식회사는 보증금이 0원이고 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 원만한 협조가 이루어지지 않을 경우 절차가 지연될 수 있으므로, 명도 계획을 면밀히 수립해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하고, 상업시설이 밀집한 지역으로 상권 활성화 가능성이 높다는 점에서 긍정적으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 안정적인 상태일 것으로 예상되며, 넓은 건물 면적을 활용한 다양한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 현황과 공부상 용도 차이, 임차인 명도 등은 매수 전 반드시 확인하고 대비해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

부천역 초역세권의 뛰어난 입지 조건.

발달된 상업지역 내 위치하여 꾸준한 임대 수요 기대.

넓은 면적(131.82㎡)을 활용한 다양한 업종의 임대 사업 가능성.

향후 부천역 주변 개발 계획 및 상권 변화에 따른 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 건물 상태, 임대 현황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 80~90% 선에서 시작하나, 이는 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.