나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5232 [1] 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 2층씨2-0017호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 '하남풍산초등학교' 북동측 인근 준주거지역 내에 위치하는 부동산으로서, 본건 인근으로 지식산업센터 및 근린생활시설, 단독 주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조지붕 지하3/지상10층 건물 중 제2층 제씨-0017호로서,(사용승인일 : 2019.09.20) 외 벽 : 페어글라스 및 석재 붙임 등 내 벽 : 몰탈 위 페인트 및 일부 내부인테리어 마감 등 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지, 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 공장(지식산업센터 및 창고, 지원시설(근린생활시설, 기숙사)) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 북동측으로 노폭 약40M내외, 남서측 및 남동측으로 폭 약20M내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~ 50m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호 구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원]) <교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지 <산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>,공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 중점경관관리구역(2016-10-06), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~ 2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가 구역(지정기간:2025.8.26.~ 2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경5232 (1) 사건번호로 진행되는 본 물건은 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터 한강미사 2층 씨2-0017호에 소재합니다.

본 물건의 용도는 근린상가이며, 감정가는 325,000,000원입니다.

토지 면적은 14.09㎡ (약 4.26평)이고, 건물 면적은 54.00㎡ (약 16.34평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 국OOO이며, 별도등기 사항이 존재합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 '하남풍산초등학교' 북동측 인근 준주거지역 내에 위치하고 있습니다.

주변으로는 지식산업센터, 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 생활 환경이 양호합니다.

차량으로 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측으로는 노폭 약 40m, 남서측 및 남동측으로는 폭 약 20m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 12월 7일 접수된 국민은행의 근저당권(을1)입니다.

본 건 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

물건명세서상 '토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2019.9.20. 등기)'가 말소되지 않고 인수되므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김덕래 (김 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2025년 8월 7일

* 확정일자: 2025년 8월 7일

* 배당신고일자: 2026년 1월 9일

* 대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리들이 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건은 지식산업센터와 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 상업 시설 이용 수요가 존재합니다.

현대지식산업센터 한강미사는 연면적 약 12만㎡ 규모의 대단지로, 롯데시네마, 락볼링장, 피트니스센터 등 다양한 부대시설을 갖추고 있어 복합적인 상권 기능을 수행합니다.

단지 내 및 주변 상업시설, 오피스텔, 기숙사 등이 혼재하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

5호선 하남풍산역이 도보 약 7~8분 거리에 위치하며, 미사대로와 인접하여 차량 접근성 및 가시성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 하남풍산역(예정) 인근, 버스정류장 소재. 올림픽대로, 서울외곽순환도로 등 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 교육: 북동측 인근에 하남풍산초등학교가 있습니다. 미사강변도시 내에 다수의 교육 시설(컴퓨터 학원 등)이 있습니다.

* 편의/문화: 단지 내 롯데시네마, 락볼링장, 피트니스센터 등 다양한 문화 및 편의시설이 입점해 있습니다. 주변에 스타필드 하남 등 대규모 쇼핑 및 문화 시설 이용이 가능합니다.

* 환경: 한강 조망권 및 미사리 조정경기장, 예봉산, 검단산 등 자연환경이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 토지 구분지상권 설정 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 토지에 대한 사용 권한 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 구체적인 내용 확인이 필수적입니다.

* 별도등기: 등기부등본상 '별도등기' 사항이 기재되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인 및 권리 분석이 요구됩니다.

* 토지이용계획 제한사항: 본 건 토지는 상대보호구역(미사4유치원 인근)으로 지정되어 있어, 업종 제한 및 운영에 일부 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 공공주택지구, 준보전산지, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 규제 사항이 존재합니다.

* 건축물 용도: 본 물건은 근린상가로 이용 중이나, 건물 자체는 지식산업센터(공장)로 분류되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 하남시 미사강변도시 내 현대지식산업센터 내에 위치한 근린상가입니다. 뛰어난 교통망과 한강 조망권, 그리고 단지 내외의 풍부한 편의시설을 갖추고 있어 잠재적 가치가 높습니다. 하지만, 매각으로 인해 말소되지 않고 인수되는 토지 구분지상권이라는 중대한 권리 리스크가 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 별도등기 사항의 존재는 추가적인 검토를 필요로 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 하남풍산역(예정) 이용이 가능한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 복합 상권: 대규모 지식산업센터 단지 내 상가로, 롯데시네마 등 다양한 시설 입점으로 인한 집객 효과를 기대할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 미사강변도시 개발이 진행됨에 따라 지속적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 쾌적한 환경: 한강 조망권과 주변 자연환경은 업무 및 생활 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 325,000,000원에서 인수되는 보증금을 제외한 금액을 기준으로 판단해야 합니다. 본 건의 경우 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 인수되는 토지 구분지상권의 가치 하락 요인을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 이하 또는 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.