나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53453 [1] 경기도 하남시 망월동 1081 미사역효성해링턴타워더퍼스트 11층101-1119호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태승 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 상가 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하는 바 전반적인 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 11층 101-1119호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 오피스텔 및 상가 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 대로2류 및 소로1류, 중로1류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

* 사건번호: 성남지원 2025타경53453 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 물건현황

2.

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1081 미사역효성해링턴타워더퍼스트 11층 101-1119호

* 용도: 오피스텔

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적및가격

2.

* 감정가: 137,000,000 원 (1억 3천 7백만원)

* 토지면적: 3.68㎡ (약 1.11평)

* 건물면적: 20.04㎡ (약 6.06평)

1.1. 입지조건

2.

1.1. 1.주변환경

2.

* 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔 및 상가 등이 소재하는 상업지대입니다.

1.1. 2.교통여건

2.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

1.1. 3.토지이용계획및제한상태

2.

* 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 해당합니다.

* 대로2류, 소로1류, 중로1류 도로와 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하므로, 취득 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

2.

1.2. 1.등기부현황

2.

* 말소기준권리: 갑4 (주식회사스카이가든 가압류, 2021-09-10 접수)

* 경매개시결정 등기: 갑7 (주택도시보증공사 강제경매, 2025-11-19 접수)

* 등기부채권 총액: 259,521,126원 (약 2억 6천만원)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 갑4, 갑5, 갑6, 갑7 등 (말소기준권리 이하 모든 권리)

1.2. 2.임차인현황

2.

* 권리분석상 선순위 임차인이 존재하나, 등기부등본 상 '을3 주택임차권'은 말소된 것으로 확인됩니다.

* 또한, 임차인 권도윤은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해주겠다는 확약서가 제출된 점을 고려할 때, 임차보증금 140,000,000원(1억 4천만원)은 매수인이 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 권도윤 (→ 권 )

* 보증금: 140,000,000원 (1억 4천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-03

* 확정일자: 2021-04-12

* 배당신고일자: 2023-03-31

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (위 권리분석 참조)

1.3. 상권분석

2.

1.3. 1.주변상업시설

2.

* 본건은 오피스텔 및 상가 등이 혼재된 상업지대에 위치하여 유동인구 및 잠재 수요가 기대됩니다.

* 인근에 "하남종합운동장"이 위치합니다.

1.3. 2.주변편의시설

2.

* 주변 지역에 다양한 상업 및 편의 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. 현재까지 일반적인 정보 탐색에서 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

2.

1.4. 1.건물구조및설비

2.

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 중 11층 101-1119호입니다.

* 내외부 마감: 석재 붙임, 페인팅, 벽지, 타일, 샷시 창호 등입니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 소화, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 2.도로접근성

2.

* 대로, 중로, 소로 등 다양한 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적리스크

2.

1.5. 1.임차권관련

2.

* 등기부상 임차권이 말소되었고 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 물건명세서상 '인수 가능한 임차권'으로 기재되어 상이한 부분이 있습니다.

* HUG의 확약서와 임차인의 '대항력 없음' 상태를 종합적으로 볼 때 보증금 인수 위험은 낮을 것으로 예상되나, 최종 잔금 납부 전까지 명확한 확인이 필수적입니다.

1.5. 2.토지이용계획

2.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.5. 3.기타

2.

* 임대 관계 등은 미상으로, 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

1.6. 시세분석및예상입찰가

2.

1.6. 1.최근실거래가분석

2.

* 주변 효성헤링턴타워퍼스트 미사역 오피스텔 최근 매매 사례 (2026년 5월):

* 20.69㎡ (5층): 106,000,000원 (약 1억 6백만원)

* 20.69㎡ (14층): 102,000,000원 (약 1억 2백만원)

* 본건 건물면적(20.04㎡)을 고려할 때, 유사 면적의 거래가는 약 1억 2백만원 ~ 1억 6백만원 수준으로 파악됩니다.

1.6. 2.예상입찰가산정

2.

* 감정가: 137,000,000원

* 보증금 인수: 0원 (분석 결과)

* 최근 시세 (20.04㎡ 기준 환산): 약 100,000,000원 ~ 105,000,000원

* 상기 분석 결과와 감정가(137,000,000원)를 고려할 때, 안정적인 투자를 위해서는 시세에 근접한 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 115,000,000원 (1억 1천 5백만원)

* 본 입찰가는 주변 시세, 본건의 권리관계(특히 임차권 인수 여부), 입찰 참여자들의 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 조정해야 합니다.

1.7. 투자포인트

2.

1.7. 1.입지적장점

2.

* 미사역 인근 상업지구에 위치하여 역세권 가치와 풍부한 유동인구 기대.

* 대로변에 접한 비교적 양호한 교통 및 접근성.

1.7. 2.소형면적

2.

* 20.04㎡의 소형 오피스텔로, 1인 가구 실수요 및 임대 수익 투자에 적합.

1.7. 3.권리관계명확화시

2.

* 임차권 인수 문제가 명확히 해결될 경우, 명도 리스크 감소 및 안정적인 수익 창출 가능.

1.8. 종합의견

2.

* 본 물건은 미사역 인근 상업지구에 위치한 오피스텔로, 역세권 가치와 소형 면적의 장점을 가지고 있습니다.

* 다만, 임차권의 대항력 여부 및 물건명세서와의 상이한 기재로 인한 권리관계 확인이 매우 중요합니다. HUG의 확약서와 임차인의 '대항력 없음' 상태를 종합적으로 고려할 때 보증금 인수 위험은 낮을 것으로 예상되나, 최종 잔금 납부 전까지 명확한 확인이 필수적입니다.

* 토지거래허가구역 지정 등 제한 사항도 고려해야 합니다.

* 적절한 권리 분석 및 시세 조사를 통해 안전한 투자가 가능하다면, 안정적인 시세 상승 및 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.