나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53526 [1] 경기도 광주시 능평동 161-74 에이스팬트하우스 101동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백석 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "오포 베르빌 아파트" 북측 인근에 위치하며 부근으로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소 재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지1층-4층건 다세대주택 중 3층 303호(복층구조)로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 및 일부 석재붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

복층 구조의 다세대주택으로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지를 평지 조성한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 능평동 161-74번지에 위치한 에이스팬트하우스 101동 303호 다세대주택입니다.

* 사건번호: 성남지원 2025타경53526 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 능평동 161-74 에이스팬트하우스 101동 3층303호 (신주소: 경기도 광주시 오포로171번길 17-270)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 376,000,000원

* 토지면적: 85.28㎡ (약 25.8평)

* 건물면적: 41.97㎡ (약 12.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

- 건물명: 에이스팬트하우스

- 동/호수: 101동 303호

- 층수: 3층 (복층 구조)

- 구조: 철근콘크리트구조

- 사용승인일: 2016년 05월 13일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 광주시 능평동 소재 "오포 베르빌 아파트" 북측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 주거지로서의 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한 지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. / 외국인 등 대상)으로 지정되어 있어 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOOO (강제경매 신청)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최 (개명전: 최랑민)

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 22일

* 확정일자: 2021년 11월 03일

* 배당신고일자: 2024년 01월 04일

* 대항력: 없음 (법률적으로 대항력이 없는 임차인이나, 보증금 인수 가능성에 대한 검토 필요)

* 등기부 요약 (말소 기준 권리: 갑6 압류(구리세무서장) 2024.03.18 접수):

- 을3 주택임차권 (최랑민, 400,000,000원) 등기가 확인됩니다.

- 물건명세서상 본 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 한다고 명시되어 있습니다.

* 특이사항 및 인수 여부:

- 본건은 "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권"이라는 특이사항이 있습니다.

- 임차인 최 은 대항력이 없으나, 임차권 등기가 말소되지 않고 잔액이 인수될 가능성이 있습니다.

- 그러나, 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 4월 30일자로 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

- 이에 따라, 본 건은 임차인의 보증금을 매수인이 인수하지 않을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 매매가는 다음과 같습니다.

- "포레스빌(103동)" (2013년식, 53.84㎡): 160,000,000원 (2026년 5월 9일)

- "두루미인3차(바동)" (2012년식, 59.96㎡): 164,000,000원 (2026년 5월 9일)

- "필하우스" (2019년식, 52.3㎡): 247,000,000원 (2026년 5월 5일)

* 본건과의 비교: 본건은 2016년 준공된 41.97㎡ 면적의 다세대주택입니다. 최근 매매된 유사 면적 및 연식의 물건들은 1.6억 ~ 1.64억 수준에서 거래되었으며, 더 신축인 "필하우스"는 2.47억 수준에서 거래되었습니다.

* 감정가와의 비교: 본 건의 감정가는 376,000,000원으로, 최근 주변 시세(약 1.6억 ~ 2.5억) 대비 상당히 높게 책정되었습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황, 향후 개발 가능성, 또는 토지 지분의 가치 등을 반영한 것으로 추정되나, 입찰 시 주의가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "오포 베르빌 아파트" 인근에 위치하여 주거 단지가 형성되어 있습니다. 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

* 외부 지도 검색 (혐오시설): 본건 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 화장장, 쓰레기 소각장 등 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 소규모 공장 및 창고가 혼재하여 환경적인 요인(소음, 분진 등)이 있을 수 있습니다.

* 건물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방 설비 및 승강기, 공동현관 보안 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 감정가: 본 건의 감정가는 주변 실거래 시세 대비 현저히 높아, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 매수인이 부담을 느낄 수 있습니다.

* 임차권 존재: HUG의 확약서로 인해 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 법률적으로는 여전히 인수될 수 있는 권리가 존재하므로 최종 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 매수인에게 토지거래허가구역 지정에 따른 취득 절차 의무가 발생합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 임차인의 보증금 4억 원이 존재하나 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 권리상 큰 문제는 없으나, 건물 연식(2016년 준공) 대비 감정가(3.76억 원)가 주변 실거래가(1.6억~2.5억 원)에 비해 매우 높다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다. 토지 거래 허가 구역이라는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음: HUG의 확약서로 인해 법적, 금전적 인수 부담이 해소되었습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 연식이 오래되지 않아 즉각적인 수리 부담이 적을 수 있습니다.

* 높은 토지 지분율: 건물 면적 대비 넓은 토지 지분은 장기적인 가치 상승 가능성을 내포합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 376,000,000원이나, 인근 유사 부동산의 최근 매매가는 160,000,000원 ~ 247,000,000원 수준입니다. 감정가와 시세 간의 큰 격차를 고려할 때, 감정가 기준으로 입찰에 참여하는 것은 매우 신중해야 합니다.

주변 시세를 반영하고, 본건의 건물 연식 및 토지 지분을 고려하여 다음과 같은 범위에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.