나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5006 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 5층비05-110호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나래중학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 동류형의 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 제5층 제비05-110호로서 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있으며 지역난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 남측, 북측으로 각각 노폭 약 25미터, 25미터, 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~ 25m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구) <하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인 등 용도:단독다가구아파트연립다세대, 지정기간:25.8.26~26.8.25)토지정보과문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경5006 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 5층 비05-110호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 117,000,000원

토지면적: 6.05㎡ (약 1.83평)

건물면적: 22.02㎡ (약 6.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 하나은행의 근저당이 말소기준권리임)

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

위치: 경기도 김포시 구래동, "나래중학교" 북서측 인근에 소재합니다.

주변 환경: 아파트 단지, 동류형의 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제5층 제비05-110호입니다. 외벽은 몰탈위페인트, 내벽은 벽지, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 부정형으로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 서측, 남측, 북측으로 각각 노폭 약 25미터, 25미터, 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류, 중로3류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일자: 2022-06-24)

소멸되는 권리:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 2022-06-24)

* 하나은행 근저당 (을1, 2022-06-24, 금99,600,000원)

* 충북신용보증재단 가압류 (갑3, 2025-07-09, 금39,181,800원)

* 농협은행 가압류 (갑4, 2025-07-29, 금10,132,646원)

* 우리은행 가압류 (갑5, 2025-09-29, 금48,306,865원)

* 하나은행 임의경매 (갑6, 2025-12-01, 금79,324,419원) - 본 경매개시결정의 원인이 되는 권리입니다.

인수되는 권리: 본 건의 경우, 등기부등본상 말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않으며, 매각으로 인하여 위에서 열거된 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용은 확인되지 않아 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상세 임대내역: 미상

* 주의사항: 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 상세 임대 내역이 미상이므로 실제 점유 관계 및 사용 수익 여부에 대한 현장 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 김포시 구래동 일대는 아파트 단지와 오피스텔이 밀집한 주거 및 상업 복합지역입니다. 주변에 다수의 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다. 또한, 2022년에 준공된 신축 건물인 '현대썬앤빌 더 킹'에 속해 있어 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 김포한강신도시라는 지역적 특성상 지속적인 개발 및 인구 유입이 예상되어, 장기적인 상권 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육 시설: 북서측 인근에 나래중학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

교통 편의: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내외 접근성이 양호합니다.

의료 시설: (추가 정보 필요) 김포 구래동 지역은 종합병원 및 병의원 등이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 본건과의 직접적인 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 시세 간의 괴리: 본건의 감정평가액은 117,000,000원이나, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 동일 건물, 동일 층(5층), 유사 면적(22.02㎡)의 거래 사례가 50,000,000원으로 확인되었습니다. 이는 시장 시세가 감정가보다 현저히 낮을 수 있음을 시사하며, 보수적인 접근이 필요합니다.

점유 관계 불확실성: 상세 임대 내역이 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 임대차 관계는 어떠한지에 대한 명확한 확인이 필요합니다. (단, 인수되는 보증금은 0원으로 확인됨)

유동화 물건 특성: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과는 달리 특정 관리 주체나 매각 방식에 대한 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다.

토지 이용 제한: 토지이용계획 상 다수의 개발 관련 법규(중로3류 저촉, 토지거래계약허가구역 등)가 존재하나, 이는 이미 건축이 완료된 오피스텔 건물의 경우 직접적인 이용에 큰 제약을 주지는 않을 것으로 보입니다. 다만, 향후 재건축이나 용도 변경 등에는 영향을 줄 수 있습니다.

주변 환경: 지도 서비스 및 일반 검색을 통해 확인한 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, '한강폐기물매립시설 설치제한지역'에 포함되어 있어 광역적인 환경 규제 지역임을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김포한강신도시 내에 위치한 2022년 준공의 비교적 신축 오피스텔로, 기본적인 입지 조건 및 생활 편의성은 양호합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리가 없는 깨끗한 상태입니다. 그러나 가장 큰 문제는 감정평가액(1억 1천 7백만원)과 동일 면적, 동일 층수의 최근 실거래가(5천만원) 사이의 현저한 가격 차이입니다. 이로 인해 본건은 시세 대비 높은 감정가로 인해 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 유동화 물건이라는 특성과 함께, 실제 점유 관계에 대한 철저한 현장 조사가 동반되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물의 이점: 2022년 준공으로 건물 내외부 상태가 우수하며, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

향후 가치 상승 잠재력: 김포한강신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 인프라 확충 및 도시 발전에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

소형 면적의 활용성: 6.66평의 전용면적은 1~2인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 활용하기에 적합합니다.

안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 권리 관계에 대한 부담 없이 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,000,000원입니다. 하지만 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건물(현대썬앤빌 더 킹), 동일 층(5층), 유사 면적(22.02㎡)의 거래가 50,000,000원에 두 건 확인되었습니다. 이는 본건의 시장 가치가 감정가보다 현저히 낮을 가능성을 강하게 시사합니다.

최근 실거래가 기준 예상 시세 단가: 약 2,269,000원/㎡ (50,000,000원 / 22.02㎡)

이를 본건 면적(22.02㎡)에 적용하면 예상 시세는 약 50,000,000원 수준입니다.

다만, 경매 과정에서의 경쟁 및 추가적인 가치 상승 잠재력을 감안하여, 최근 실거래가보다 다소 높게 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현재 정보를 바탕으로 한 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 로 고려할 수 있습니다.

투자에 대한 최종 결정은 현장 조사, 추가적인 시세 분석, 그리고 본건의 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 진행해야 합니다.

최초 제시하는 예상 입찰가: 60,000,000원 (6천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.