나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53473 [1] 경기도 하남시 망월동 1096-2 우성르보아리버 14층1416호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 5호선 지하철 "미사역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 업무용빌딩, 주상용빌딩, 아파트, 점포, 종합운동장, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선 버스정류 및 지하철역이 소재하여 대중교통 사정 은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 17층 건내 14층 1416호로서 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 대로2류, 소로2류, 중로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환 경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법> 토지거래계약에관한 허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토 지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 성남지원에서 진행하는 2025타경53473 (1) 사건으로, 경기도 하남시 망월동 1096-2번지에 위치한 우성르보아리버 오피스텔 14층 1416호입니다. 감정가는 123,000,000원이며, 토지 면적은 3.88㎡(약 1.17평)이고 건물 면적은 18.09㎡(약 5.47평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 나OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 하남시 망월동에 소재하며, 지하철 5호선 '미사역'에서 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 업무용 빌딩, 주상용 빌딩, 아파트, 점포, 종합운동장, 공원 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 및 업무 시설 이용이 가능합니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 대로, 소로, 중로 등 다양한 도로와 접해 있어 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 21일 접수된 채권자 나우진의 강제경매개시결정(150,000,000원)입니다.

등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위의 근저당, 전세권 등은 확인되지 않아 낙찰 시 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 현황에서 나OO(나우진)이 보증금 150,000,000원에 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 전입일자 및 확정일자는 2022년 2월 21일이며, 차임은 0원입니다. 일반적으로 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 하지만, 본건의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반되는 부분이 있어 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 만약 인수 보증금이 0원이라는 정보가 정확하다면, 임차인과의 명도 협상 및 절차 진행 시 해당 부분을 명확히 인지해야 합니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 하남시 망월동은 미사지구 지구단위계획구역에 속해 있으며, 중심상업지역으로 분류됩니다. 인근에 다수의 오피스텔과 업무용 빌딩이 밀집해 있어 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 종합운동장 및 공원이 인접해 있어 직주근접 및 생활 편의성이 높은 지역입니다. 지하철 5호선 미사역 역세권이라는 점은 상권의 가치를 더욱 높이는 요인입니다.

1.4. 생활정보

미사역 역세권이라는 지리적 이점 덕분에 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 주변 상업 지구 내에 다양한 상점, 식당, 병원 등이 위치하고 있으며, 도보 또는 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 인근의 종합운동장과 공원은 주민들의 여가 및 휴식 공간으로 활용도가 높습니다. 오피스텔 밀집 지역으로 1인 가구 및 소규모 가구에게 적합한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 보증금 150,000,000원에 대한 대항력이 있으므로, 해당 보증금의 인수 여부 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 법적, 금전적 부담을 사전에 철저히 검토해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 정보와 상반될 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 본건 토지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.). 현재 시점을 기준으로 두 번째 지정 기간은 만료되었으나, 첫 번째 지정 기간(2026.12.31.까지) 내에 거래가 이루어질 경우 관련 허가를 받아야 할 수 있으므로, 입찰 전 해당 절차 및 요건을 확인해야 합니다.

그 외 과밀억제권역, 배출시설 설치제한지역 등 일부 공법상 제한 사항이 있으나, 이는 일반적인 오피스텔 거래에서 흔히 발생하는 제한 사항입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 건축물 및 토지 이용 현황

본건은 '우성르보아리버'라는 상가 및 오피스텔 복합 건물에 속해 있습니다.

* 건물명: 우성르보아리버

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1096-2번지 (도로명 주소: 미사강변중앙로198번길 35)

* 주용도: 업무시설 및 근린생활시설

* 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

* 총 층수: 지하 6층, 지상 17층

* 사용승인일: 2018년 1월 19일

* 총 호수: 367호

* 해당 호수: 14층 1416호 (전용면적 18.09㎡)

* 토지 이용 계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)입니다.

1.7. 시세 분석 및 예상 입찰가

최근 3개월간의 유사 면적 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 10일 거래: 전용면적 23.13㎡ (약 7.00평), 15층, 12,800만원

* 2026년 3월 11일 거래: 전용면적 18.09㎡ (약 5.47평), 7층, 10,000만원

* 2026년 3월 11일 거래: 전용면적 18.09㎡ (약 5.47평), 4층, 11,800만원

본건은 전용면적 18.09㎡, 14층에 해당합니다. 동일 면적의 3월 거래 사례인 4층(11,800만원) 및 7층(10,000만원)과 비교했을 때, 14층이라는 층수 이점을 고려하면 11,800만원 이상의 가격이 형성될 가능성이 높습니다. 더 넓은 면적인 23.13㎡의 15층이 12,800만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 적정 시세는 12,000만원에서 12,800만원 사이로 추정됩니다.

감정가는 123,000,000원으로, 최근 시세 상단과 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 150,000,000원의 존재로 인한 명도 리스크 및 잠재적 추가 비용을 고려해야 합니다. 인수 보증금이 없다고 가정하고 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 115,000,000원 ~ 120,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 5호선 미사역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지, 교통, 생활 편의성 면에서 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물에 속하며, 주변 상권 또한 활성화되어 있어 향후 임대 수익 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 150,000,000원을 가지고 있다는 점이 가장 큰 투자 리스크입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반될 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이 임차인 관련 불확실성이 해소된다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 미사역 도보권으로 뛰어난 교통 및 직주근접성 확보.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 1인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요 기대.

* 준신축 건물: 2018년 준공으로 관리 부담이 적고 현대적인 시설 이용 가능.

* 생활 편의성: 주변 상업 시설, 공원, 운동 시설 등 풍부한 생활 인프라.

* 시세차익 및 임대수익 동시 기대: 미사지구 개발 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.