나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53456 [1] 경기도 광주시 능평동 690-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이음 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평1리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 일부 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 승용차량 진출입이 가능하며, 지하층에 주차장 시설이 되어 있으며, 대중교통 상황은 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 볼 때 다소 불편함.

형태 및 이용상태

남동하향 경사지대를 옹벽 등으로 평탄하게 조성한 다각형 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 약6미터, 남서측으로 약4미터의 아스팔트 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전 권역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2021.06.30일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 2층 건물로서, 외벽 : 외장석 붙임 및 치장벽돌쌓기 등 마감. 창호 : 시스템 2중 창호 등 임.

이용상태

단독주택으로 이용중이며, 자세한 내용은 후첨 '내부 구조도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방(지열)설비, 지하주차장 자동문, 보안 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨에 표시된 바와 같이 부합물 기호(ㄱ~ㅅ) 등이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.부동산표시에는 없으나 현황상 '아르떼하임 Ⅱ F(에프동)'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경53456 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남대문새마을금고 (변경전 남대문충무로새마을금고)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 능평동 690-9

토지면적: 268.00㎡ (약 81.07평)

건물면적: 196.71㎡ (약 59.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (없음)

건물 제시외면적: 108.70㎡ (약 32.88평)

총 제시외 면적 포함 시: 토지 268㎡ + 제시외 건물 108.70㎡ = 376.70㎡ (약 113.95평)

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

감정가: 888,885,900원 (8억 8,888만 5,900원)

1.3. 특이사항

본건은 현황상 '아르떼하임 Ⅱ F(에프동)'으로 파악되며, 감정평가서 요약에 '영농여건불리농지'로 기재되어 있습니다. 이는 농지의 일부로서 영농활동에 불리한 조건(예: 경사, 낮은 지력 등)이 있음을 시사합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평1리 마을회관" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 일부 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 전원 주택지 또는 택지개발 지구의 일부로 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

승용차량 진출입은 가능하며, 지하층에 주차장 시설이 마련되어 있습니다. 대중교통 이용은 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

남동하향 경사지대를 옹벽 등으로 평탄하게 조성한 다각형 형태의 토지입니다. 본건 토지는 남동측 약 6미터, 남서측 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 2면이 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 용이한 조건을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 각종 규제사항은 향후 토지 이용 및 건축 행위에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2021.08.31 근저당 남대문충무로새마을금고)

본건 토지 및 건물 등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 8월 31일자 근저당권(을6, 을1)으로 확인됩니다. 이에 따라 해당 근저당권 및 그 이후의 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 소유권 및 기타 권리

소유권은 2021년 3월 2일 한상섭에서 오병국 명의로 이전된 것으로 파악됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 건물 이용상태 및 기타 참고사항에 '임대관계는 미상임'으로 명시되어 있습니다. 이는 현재 파악된 임차인이 없거나, 대항력 있는 임차인이 존재하더라도 보증금 및 차임 등 권리관계가 불분명할 가능성을 시사합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 인수 보증금이 0원일 경우, 차임 지급 의무 등을 인수해야 할 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 점유 관계를 확인하는 것이 매우 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 실거래가 분석 (주의: 제공된 데이터는 '다세대' 주택 기준)

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 단독주택과는 Property Type이 다릅니다. 그럼에도 불구하고 인근의 시세 동향을 파악하기 위해 분석해 보면 다음과 같습니다.

* 포레스빌(103동) (2013년식, 53.84㎡): 2026년 5월 9일, 16,000만원 (약 297만원/㎡)

* 두루미인3차(바동) (2012년식, 59.96㎡): 2026년 5월 9일, 16,400만원 (약 274만원/㎡)

* 필하우스 (2019년식, 52.3㎡): 2026년 5월 5일, 24,700만원 (약 472만원/㎡)

이 데이터는 '다세대' 주택의 거래 사례이며, 각 주택의 전용면적 기준입니다. 본건 단독주택은 총 감정가가 8억 8,888만 5,900원으로, 이는 제공된 '다세대' 주택 거래가와 큰 차이를 보입니다. 이는 본건이 단독주택으로서 넓은 토지 면적, 독립적인 건물 구조, 그리고 고가 주택이라는 특성을 반영하는 것으로 보입니다. '아르떼하임 Ⅱ F(에프동)'이라는 현황 표시는 타운하우스 단지일 가능성을 시사하며, 이러한 유형의 주택은 '다세대' 주택과는 다른 시세 형성 특성을 가집니다.

4.2. 시세 추정

본건의 감정가는 8억 8,888만 5,900원이며, 토지 면적(268㎡) 및 건물 면적(196.71㎡, 제시외 108.70㎡ 포함 시 총 305.41㎡)을 고려할 때, 이는 해당 지역의 단독주택 또는 고급 타운하우스 시세를 반영한 것으로 추정됩니다. 제공된 '다세대' 주택 시세는 본건의 시장 가치를 직접적으로 반영하기 어렵습니다. 본건의 정확한 시장 가치 파악을 위해서는 인근의 유사한 단독주택 또는 타운하우스의 최근 실거래가, 건축 연도, 면적, 상태 등을 비교 분석하는 심층적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건의 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, '능평1리 마을회관' 인근에 위치하고 있으며, 주변에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 건축물 정보

2021년 6월 30일 사용 승인된 철근콘크리트구조, 경사지붕의 2층 건물입니다. 외벽은 외장석 붙임 및 치장벽돌 마감이며, 시스템 2중 창호 등이 설치되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방(지열) 설비, 지하주차장 자동문, 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 불확실성

임대관계 미상으로 인해 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 표시되어 있으나, 차임 등의 권리 의무 승계 여부는 현장 조사와 법률 검토를 통해 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 제시외 건물

건물 제시외 면적이 108.70㎡(약 32.88평)에 달하며, 이는 본건 토지/건물 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 해당 제시외 건물의 무단 증축 여부, 건축법상 위반건축물 해당 여부, 실제 이용 상태 등을 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 토지이용 제한

'영농여건불리농지'라는 특수물건정보와 함께 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 현황상 명칭과의 차이

등기부상 주소는 690-9번지이나, 현황상 '아르떼하임 Ⅱ F(에프동)'으로 파악되는 점은 외부에서 쉽게 인지하기 어렵거나, 단지 내에서 특정 호수를 지칭하는 경우일 수 있습니다. 이는 외부에서 해당 물건을 정확히 식별하는 데 혼란을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경기도 광주시 능평동 690-9번지 단독주택은 넓은 토지와 현대적인 건물 구조를 갖춘 매력적인 물건입니다. 2021년에 사용 승인된 신축급 건물이며, 지열 난방 등 효율적인 설비를 갖추고 있습니다. 또한, 일괄 매각으로 제시외 건물까지 취득할 수 있는 장점이 있습니다.

다만, 임대관계 미상, 제시외 건물 면적, 다양한 토지이용 규제, '영농여건불리농지'라는 특수 정보 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 낙찰 후에도 이러한 사항들에 대한 철저한 조사 및 후속 조치가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 단독주택: 2021년 사용 승인된 건물로 유지보수 비용 절감 기대.

* 넓은 토지 면적: 268㎡의 토지를 단독으로 소유하며, 제시외 건물까지 활용 가능.

* 일괄 매각: 토지와 건물, 제시외 건물까지 한 번에 취득 가능.

* 다양한 설비: 지열 난방 등 친환경 및 고효율 설비 포함.

* 아르떼하임 단지 연관성: '아르떼하임 Ⅱ F(에프동)'이라는 표기는 고급 타운하우스 단지 내 일부일 가능성을 시사하며, 이는 지역 내에서의 높은 가치를 나타낼 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8억 8,888만 5,900원입니다. 제공된 인근 '다세대' 주택의 거래 사례는 본건 단독주택의 시세와 직접 비교하기 어렵습니다. 본건의 정확한 현재 시장 가치는 유사 단독주택 또는 타운하우스의 실거래가, 토지 가격, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 재산정해야 합니다.

현황상 '아르떼하임 Ⅱ F(에프동)'으로 파악되는 점, 그리고 제시외 건물까지 포함된 점 등을 고려할 때, 본건은 감정가 이상의 가치를 지닐 수도 있습니다.

따라서, 낙찰 후 인수할 권리(임차인 관련 사항 등) 및 잠재적 리스크(규제, 제시외 건물 처리 등)를 충분히 고려한 후, 감정가의 80% ~ 95% 수준인 약 7억 1,000만원 ~ 8억 4,000만원 범위에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

단, 이는 일반적인 시장 분석에 기반한 추정이며, 본건의 상세 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가 및 법률 전문가의 자문을 거친 후 최종 입찰가를 결정하시는 것을 강력히 권고합니다. 인수 보증금은 0원으로 파악되므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

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